§ Urteil: Wenn Mangelbeseitigung teuer wird, sind die Folgen ausschlaggebend

Wenn die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßige Kosten verursachen würde, erhält der Bauherr einzig einen Minderwert. Entsprechende Urteile liegen vom  OLG München, Urteil vom 18. Juni 2014, Az. 27 U 4301/13 und BGH, Beschluss vom 15. Februar 2017, Az. VII ZR 148/14 (NZB zurückgewiesen) vor.

Fallbeispiel zum Urteil

Ein Unternehmen wurde vom Bauherrn mit dem Bau eines Passivhauses als Wohnhaus beauftragt. Der Bauherr monierte Mängel in seiner Klage. Das Haus habe nicht die Eigenschaften, die ein Passivhaus aufweisen sollte. Insbesondere der Wärme- und Schallschutz wären nicht erreicht worden. Bei dem Haus würde der  Heizwärmebedarfswert, der für ein Passivhaus bei 15 kWh liegen solle, um 5 kWh überschritten. Daraus ergäben sich Mehrkosten von 85 Euro jährlich. Die Sanierung des Wärmeschutzes würde rund 80.000 Euro kosten. Die verlangten Kosten hielt der Unternehmer für unverhältnismäßig. Entsprechend kam er der fristgesetzten Aufforderung zur Mangelbeseitigung nicht nach. Die Sanierungskosten verlangte daraufhin der Bauherr als Schadenersatz.

Folgen des Urteils

Der Unternehmer ist verpflichtet, wenn ein Passivhaus vereinbart wurde, auch ein Passivhaus herzustellen. Ein Mangel liegt vor, wenn das Objekt nicht den Anforderungen entspricht. Der Bauherr hat in diesem Fall einen Anspruch auf Mangelbeseitigung. Bei entsprechender Fristsetzung ergibt sich ein Zahlungsanspruch als Schadenersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten oder als Vorschuss auf die Mangelbeseitigung. Die Unverhältnismäßigkeit allerdings bildet die Grenze. Stehen einem relativ geringen Interesse des Auftraggebers an der Mangelbeseitigung hohe Kosten gegenüber, so kann der Unternehmer Unverhältnismäßigkeit einwenden. Ein objektiv berechtigtes Interesse des Bauherrn an einer Mangelbeseitigung liegt hier nicht vor. Mehrkosten fürs Heizen würden bei einer Nutzungsdauer von 70 Jahren selbst bei doppeltem Gaspreis als Berechnungsgrundlage gerade einmal 11.000 Euro ausmachen. Damit kämen die Heizkosten gerade einmal auf 15 % der Mangelbeseitigung, die mit Kosten von zirka 80.000 Euro verbunden wäre. Ein Bauherr, der für die Sanierungskosten selbst  aufkommen müsste, würde als vernünftig denkender Mensch von einer Sanierung des Mangels absehen, da die Auswirkungen des Mangels sehr überschaubar sind. Den Unternehmer mit diesen Kosten zu belasten, ist nach Treu und Glauben entsprechend nicht vertretbar, da die Mangelbeseitigung als unverhältnismäßig angesehen werden muss. Der Unternehmer kann diese daher verweigern und muss lediglich den Minderwert ersetzen.

Fazit zum Urteil

Der Verdacht der Unverhältnismäßigkeit haftet jeder Beseitigung von Mängeln, die hohe Kosten mit sich bringt, an. Allerdings ist dies der falsche Ansatz. Denn es geht eigentlich um die Frage, ob  das objektiv berechtigte Interesse des Bauherrn an der Mangelbeseitigung besteht oder ob deren hohe Kosten nur ein geringes Interesse an der mangelfreien Leistung gegenübersteht. Wenn sich die Mängel auf die Funktion des Bauwerks auswirken, wird die Beseitigung nicht als unverhältnismäßig anzusehen sein, selbst wenn hohe Kosten damit verbunden sind. Mängel, die kaum wahrnehmbar sind, oder optische Mängel berechtigen hingegen den Einwand der Unverhältnismäßigkeit. Dabei kommt es aber jeweils auf den Einzelfall an und darauf, ob der Unternehmer als schutzwürdig angesehen werden muss. Wenn der Unternehmer arglistig gehandelt hat und nur Kosten sparen wollte, so greift der Einwand in keinem Fall.

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