Eine genehmigungsfreie Instandhaltungsmaßnahme liegt im Gegensatz zu einer genehmigungspflichtigen Änderung der baulichen Anlage vor, wenn weder der Charakter der späteren Nutzung sich ändert noch Rückschlüsse auf die Art der Nutzung zugelassen werden. So zumindest die Auffassung des OVG Berlin-Brandenburg beim Beschluss  vom 22.12.2016 (Az. 10 S 42.15).

Fallbeispiel zum Urteil

Um ein Nebengebäude künftig zum Wohnen zu nutzen, hatte ein Eigentümer mit Bauarbeiten begonnen. Eine Baugenehmigung für die dahingehende Nutzungsänderung war zwar beantragt, lag aber noch nicht vor. Die zuständige Behörde hatte daraufhin mittels Bescheid und unter Anordnung der sofortigen Vollziehung vom Eigentümer verlangt, die Bauarbeiten einzustellen. Die Ausführung des Baus sei entgegen gültiger Vorschriften zum Baubeginn bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben begonnen worden. Der Eigentümer setzte sich gerichtlich zur Wehr. Den Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz gegen diese Einstellungsverfügung wurde vom VG zurückgewiesen. Der Kläger legte vor dem OVG Beschwerde ein und hatte Erfolg.

Folgen des Urteils

Zwar stellte das OVG fest, dass ohne Genehmigung mit den Bauarbeiten begonnen worden war, vertrat jedoch die Auffassung, dass es sich um genehmigungsfreie Instandhaltungsarbeiten handele. Darunter fielen bauliche Maßnahmen, die dem Erhalt der Bausubstanz und Gebrauchsfähigkeit einer Anlage dienten und den Charakter nicht verändern würden. Instandsetzungsmaßnahmen, bei denen Bauteile ausgebessert und gegebenenfalls ausgetauscht werden müssten, würden darunter fallen. Dabei müssen allerdings die Identität der baulichen Anlage sowie ihr Nutzungszweck gewahrt bleiben. Eine Genehmigungspflicht für eine konkrete Nutzung kann einer Baumaßnahme nicht entgegengehalten werden, solange diese als neutral angesehen werden muss. Wenn die Baumaßnahme also der Erhaltung des Gebäudes dient und nicht zwangsläufig mit einer späteren Nutzung verknüpft wird, tritt dieser Fall ein.

Fazit zum Urteil

Eine genehmigungsfreie Baumaßnahme liegt vor, wenn sich die Baumaßnahmen auf eine neutrale Instandsetzung beschränken und keine Rückschlüsse auf eine bestimmte Nutzungsabsicht zulassen. Dieser Fall kann sogar eintreten, wenn ein Austausch der Bausubstanz erfolgt. Allerdings ist hier Vorsicht geboten. Schließlich kann eine Einstellungsverfügung bereits bei einem Anfangsverdacht rechtmäßig sein, wenn eine baurechtswidrig vollendete Tatsache verhindert werden soll. Das Gericht weist im Urteil explizit darauf hin. Jedoch müsse die Behörde im Fall einer präventiven Einstellungsverfügung immer die Rechtmäßigkeit überprüfen. Ein enger Austausch mit der zuständigen Behörde ist daher von vornherein ratsam, um keine überraschende Baueinstellungsverfügung zu erhalten. Je umfangreicher die beabsichtigten Instandhaltungsmaßnahmen sind, desto eher droht eine präventive Einstellungsverfügung, die einen Baustopp zur Folge hätte.