Sobald eine schuldrechtliche Vereinbarung in Form eines Kaufvertrags wirksam geworden ist, kann der Grundstückseigentümer die notwendige Zustimmung zum Erbbaurechtsverkauf nicht mehr widerrufen. So beschloss der BGH mit Az. V ZB 144/16 am 29.06.2017.

Fallbeispiel zum Urteil

In der Regel erfolgt die notarielle Abwicklung bei einer notwendigen Übertragung des Erbbaurechts, welcher der Grundstückseigentümer zustimmen muss, indem die Vorlage der Zustimmungserklärung als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises festgehalten wird. Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer des Grundstücks zunächst dem Erbbaurechtsverkauf zugestimmt. Jedoch widerrief er nach kurzer Zeit seine  Zusage. Der Notar beantragte auf Grund dieser Tatsache die Umschreibung des Erbbaurechts, unter Vorlage beider Erklärungen, auf den Käufer. Der Rechtspfleger lehnte dies ab.

Folgen des Urteils

Am 29. September 2016 entsprach das OLG München der bisherigen Auffassung der Rechtsprechung entsprechend, dass die Zustimmung des Grundstückseigentümers bis zur Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch widerrufen werden kann. Dieser Entscheidung stellte sich der BGH entgegen. Der Zustimmungswiderruf sei ausgeschlossen, nachdem der Kaufvertrag (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft) wirksam geworden sei. Die Begründung des Beschlusses fußt auf der im 2. Halbsatz des § 183 Satz 1 BGB enthaltenen Aussage, dass die Widerruflichkeit nur besteht, soweit sich aus dem Rechtsverhältnis, welches der Zustimmungserteilung zugrunde liegt, nichts anderes resultiert. Aus der Systematik, der Entstehungsgeschichte sowie dem Sinn und Zweck der §§ 5, 6 ErbbauRG, die die Vereinbarung der Zustimmungserfordernisse regeln, leitete das Gericht folgenden Sachverhalt ab: „die Zustimmung zu der Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts nur einheitlich erteilt und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist“. Schon der historische Gesetzgeber habe dies so gesehen.

Fazit zum Urteil

Der BGH war der Auffassung, dass es dem Schutzzweck des § 6 ErbbauRG zuwider laufe, wenn der Widerruf einer Zustimmung bei einem Verfügungsgeschäft zu einem Zeitpunkt zulässig wäre, an dem das Verpflichtungsgeschäft bereits bindend und wirksam geworden ist. Sollten dem Grundstückseigentümer nachträglich Umstände auffallen, die ihn dazu berechtigen würden, sein Zustimmung zu verweigern, wäre er nicht schutzwürdiger als der Erbbauberechtigte. Für den Ausschluss der Widerruflichkeit spricht auch der  „Gleichlauf mit dem Wohnungseigentumsrecht“. In diesem Bereich wird schon seit längerem mit solchen Ergebnissen gearbeitet. Die BGH Entscheidung ist zu begrüßen. Der Beschluss ermöglicht die rechtssichere Gestaltung und Abwicklung von Erbbaurechtskaufverträgen, ohne zusätzliche Kosten, Verzögerungen der Abwicklung, Notaranderkonto und sonstige Nachteile nach sich zu ziehen.