Kommt es während der Laufzeit eines Mietvertrags für Gewerberäume zu Änderungen gesetzlicher Vorschriften, die bauliche Änderungen notwendig machen, gehen die Kosten zu Lasten des Vermieters. So das Urteil des OLG Frankfurt vom 22.07.2016 (Az. 2 U 144/15).

Fallbeispiel zum Urteil

Im Rahmen eines langfristigen Mietverhältnisses streiten Mieter und Vermieter unter anderem über die Frage, wer für bauliche Veränderungen an der Mietsache, die aufgrund von Gesetzesänderungen innerhalb der Mietzeit notwendig werden, um eine Nutzung im Rahmen des vertraglich vorgesehenen Verwendungszwecks aufrecht zu erhalten, zuständig ist.

Folgen des Urteils

Das mit dem Fall befasste OLG stellte das Urteil aufgrund mangelnder, vertragswirksamer Regelungen auf das anzuwendende Recht des BGB ab. Entsprechend habe der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem Zustand, der eine vertragsgemäße Nutzung ermöglicht, zu überlassen. Während der Laufzeit des Mietvertrags muss der Vermieter die Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auch in diesem Zustand erhalten. Nach Auffassung des Gerichts schließt dies auch die Verpflichtung ein, bauliche Änderungen, die sich aus Gesetzesänderungen ergeben, durchzuführen.

Fazit zum Urteil

Auf ein bei langfristigen Gewerberaummietverträgen häufig übersehenes Problem wirft die Entscheidung des OLG ein neues Licht. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht nur zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns, sondern auch während der gesamten Laufzeit, verpflichtet die baulichen Voraussetzungen für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu schaffen. Grundsätzlich muss zunächst geklärt werden, ob rechtliche Bestimmungen wie die Regelungen im Bebauungsplan, Grunddienstbarkeiten oder eine Teilungsgenehmigung der geplanten Nutzung entgegenstehen. Zudem muss der Vermieter in eigener Verantwortung überprüfen, ob die Mietsache technisch für die Nutzung geeignet ist. Eine Aufklärungspflicht dem Mieter gegenüber wird allerdings nicht angenommen. Nach der einschlägigen BGH-Rechtssprechung gemäß Az. XII ZR 24/06 sind formularvertragliche Bestimmungen, die den Vermieter von der Pflicht für die rechtliche und tatsächliche Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch freisprechen, als unwirksam anzusehen. Die Mietsache sollte auf die Eignung gegebenenfalls durch Fachleute genau überprüft werden, da eine individualvertragliche Vereinbarung schwierig und häufig sogar unmöglich ist. Mit der Laufzeit des Vertrages steigt naturgemäß, das Risiko des Vermieters wegen einer Gesetzesänderung bauliche Änderungen durchführen zu müssen. Langfristige Mietverträge, in denen umfangreiche Optionen für den Mieter festgelegt werden, bieten ein großes Potenzial für den Vermieter sich Ärger einzuhandeln, da ohne eine wirksame vertragliche Vorsorge der Vermieter keine Berechtigung zur Kostenmwälzung auf den Mieter hat.