Anspruch auf Schadenersatz besteht für einen Grundstückskäufer gegenüber einer Gemeinde, wenn ein fehlerhafter Vorbescheid ausgestellt wurde, auch dann, wenn der Bauvorbescheid erst nach Ablauf der Geltungsdauer verlängert werden sollte. So urteilte das BGH mit Az. III ZR 41/16 am 02.02.2017.

Fallbeispiel zum Urteil

Der Käufer eines Grundstücks, welches mit einem Haus in sanierungsbedürftigen Zustand bebaut war, erhielt vor dem Erwerb des Grundstücks einen Bauvorbescheid, der die Erschließung als gesichert auswies. Die Behörde wies nach dem Ablauf der Geltungsdauer den Antrag auf Verlängerung des Vorbescheids mit der Begründung, dass die öffentliche Erschließung doch nicht gesichert sei, ab. Nun verlangte der Grundstückskäufer von der Gemeinde die Erstattung des Kaufpreises, aller Erwerbsnebenkosten und der Aufwendungen für die Eigentumsübertragung.  Schließlich hatte der Käufer das Grundstück im Vertrauen auf den positiven, erlassenen Bauvorbescheid erworben.

Folgen des Urteils

Der Käufer ist hier auch im Recht. Der positive Bauvorbescheid, der von einer Behörde erlassen wurde, anstatt wie in diesem Fall geboten abgelehnt werden müsste, verletzt die grundlegende Amtspflicht gegenüber dem Bauherrn, die genauso wie beim Erlass einer rechtswidrigen Baugenehmigung den Regeln des rechtmäßigen Verwaltungshandelns unterliegt. Auch, wenn der Bauherr den erteilten Bauvorbescheid nicht rechtzeitig ausnutzt, geht das Risiko der Rechtswidrigkeit damit nicht auf ihn über. Daran kann auch nach Ablauf der Geltungsdauer die Nichtverlängerung durch die Behörde trotz unveränderter Rechts- und Sachlage nichts ändern. Im Hinblick auf die behördliche Bindung an Recht und Gesetz sollte der Käufer darauf vertrauen können, dass ein Bescheid rechtmäßig erlassen wird und entsprechend verlängerungsfähig bleibt, solange die Fehlerhaftigkeit dem Bauherrn nicht bekannt ist.

Fazit zum Urteil

Mit dem Urteil des BGH wurde klargestellt, dass Bauherren mit einem Bauvorbescheid eine verlässliche Vertrauensgrundlage für die verbindliche geklärte Anfrage eines einzelnen Bauvorhabens erhalten muss. Der BGH stellte klar, dass Parteien eines Kaufvertrags auch dann auf den Bauvorbescheid vertrauen dürfen, wenn die Geltungsdauer bereits abgelaufen ist. Die Behörde muss bei Fehlern haften. Für Verkäufer entfällt in diesen Fällen die eigene Haftung, die normalerweise im Kaufvertrag übernommen würde. Dem Käufer bietet sich eine noch höhere Sicherheit, wenn er nach dem Erwerb ein geplantes Bauvorhaben durchführen möchte und sich auf einen erteilten positiven Bauvorbescheid berufen kann. Der Käufer wird im Rahmen der Amtshaftung letztlich schadlos gestellt, wenn die Behörde einen Fehler gemacht hat. Im vorliegenden BGH-Fall etwa konnte der Kläger neben der Kostenerstattung auch die Übertragung des wertlosen Grundstücks auf die beklagte Gemeinde und dessen Verwertung durch die Behörde verlangen. Berücksichtigt werden müssen allerdings im Einzelfall die besonderen Umstände, die eventuell auch zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Vorab einen Bauvorentscheid einzuholen, ist für beide Vertragsparteien immer dann ratsam, wenn Zweifel an der Durchführbarkeit eines geplanten Bauvorhabens bestehen.