Wird dem Makler in einem notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück ein eigener Provisionsanspruch eingeräumt, so kann diese Rechtsposition von den Vertragsparteien ohne Zustimmung des Maklers nicht nachträglich wieder entzogen werden. Dies stellte das LG Hamburg mit Urteil Az. 304 O 430/14 vom 24.03.2017 fest.

Fallbeispiel zum Urteil

Bei einem notariellen Grundstückskaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass dem Makler gemäß § 328 BGB ein eigener Provisionsanspruch gegenüber der Käuferin zugestanden wurde. Die Regelung hinsichtlich der Maklerprovision wurde in zwei Nachträgen dahingehend verändert, als dass sich der Verkäufer an den Maklerkosten beteiligen sollte. Der Makler reichte Klage auf die Zahlung der restlichen Provision ein, nachdem eine anteilige Provision von der Käuferin gezahlt wurde. Die Käuferin als Beklagte wendete ein, dass die restliche Provision vom Verkäufer zu zahlen wäre, da die Beklagte nur anteilig zur Zahlung verpflichtet gewesen wäre.

Folgen des Urteils

Die Beklagte wurde vom LG Hamburg zur weiteren Zahlung verurteilt. Die Richter waren der Meinung, dass der Makler von der Käuferin die gesamte Provision aus dem Grundstückskaufvertrag zur Zahlung verlangen könne. Die Rechtsposition, die im Kaufvertrag eingeräumt wurde, könne dem Makler nicht ohne seine Zustimmung nachträglich entzogen werden. Beim Fehlen einer besonderen Bestimmung aus dem Vertragszweck oder den Umständen ist § 328 Abs. 2 BGB zu entnehmen, ob die Befugnis das Recht des Dritten ohne dessen Zustimmung zu ändern oder aufzuheben den Vertragschließenden vorbehalten sein soll. Für den vorliegenden Fall ergab sich aus dem Vertragszweck sowie aus den Umständen, dass durch eine Vereinbarung der Vertragsparteien der Anspruch des Maklers nicht nachträglich teilweise oder ganz entzogen werden dürfe.

Fazit zum Urteil

In jedem Einzelfall muss der Zweck, der Inhalt und der Sinn einer Maklerklausel gesondert geprüft werden. Im vorliegenden Fall war fraglich, ob die Maklerklausel geändert werden durfte oder nicht, da der Käuferin im Kaufvertrag das Recht zum Rücktritt vom Vertrag zugesichert wurde. Es herrschte die Rechtsauffassung, dass in einem solchen Fall des vertraglich geregelten Rücktrittsrechts nicht nur die Verpflichtungen der Vertragsparteien revidiert würden, sondern auch die Maklerforderungen aus der Maklerklausel. Schließlich bedeutet ein vertragliches Rücktrittsrecht, dass für die berechtigte Partei noch keine gültige Bindung aus dem Vertrag erwächst. Erst, wenn das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann, entsteht der Provisionsanspruch des Maklers. Makler sollten entsprechend auf „Schlupflöcher“ für die Kaufvertragsparteien achten, die seinen Ansprüchen entgegen arbeiten könnten. Grundsätzlich bleibt im besten Fall eine wirksame Provisionsvereinbarung zwischen Auftraggeber und Makler aus dem Kaufvertrag bestehen. Wenn überhaupt dient die Maklerklausel nur als zusätzliche Absicherung der Provision.