§ Urteil: Bank muss sich nicht zur Höhe des Kaufpreises äußern

Beim Kauf einer Immobilie muss die finanzierende Bank nicht über einen überteuerten, sittenwidrigen Kaufpreis aufklären. Die Bank ist nicht verpflichtet Bewertungsberechnungen oder eigene Nachforschungen anzustellen. So das Urteil Az. XI ZR 145/14 des BGH vom 18.10. 2016.

Fallbeispiel zum Urteil

Der Kauf einer Eigentumswohnung durch die Klägerin wurde finanziert durch die beklagte Bank. Die Wohnung wies allerdings erhebliche Mängel auf. Die Klägerin konnte daher seit Oktober 2007 keine Mieten mehr aus der Investition erzielen. Die Klägerin stellte daraufhin ab diesem Zeitpunkt die Zahlungen der Raten für das Darlehen ein. Gleichzeitig begehrte die Klägerin von der Bank Schadensersatz aufgrund der Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten. Die Bank sollte es unterlassen haben, auf den vermeintlich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis für die Eigentumswohnung bei der Anbahnung des Darlehnsvertrags hinzuweisen. Die beklagte Bank hätte aufgrund weiterer Gutachten den geringeren Verkehrswert kennen müssen, so die Begründung.

Folgen des Urteils

Das Urteil bildet die logische Konsequenz der Tatsache, dass der Käufer derjenige ist, der sich über die wesentlichen Parameter der Akquisition informieren muss. Insbesondere die Kaufpreisberechnung und deren Stichhaltigkeit sind Sache des Käufers. Die Bank hat zunächst einmal keine überspannten Aufklärungspflichten, solange keine hundertprozentige Kenntnis von einer sittenwidrigen Überteuerung vorliegt oder sich aus den Umständen zwingend ableiten lässt. Für die Bestimmung einer Überteuerung genügt zudem das Ertragswertverfahren als alleinige Berechnungsgrundlage nicht. Diesem Verfahren, welches die Nettomiete pro Jahr mit einem „frei gewählten Faktor multipliziert, mangelt es an Aussagekraft.

Fazit zum Urteil

Aus dem Urteil lässt sich für das professionelle Immobilienunternehmertum unmittelbar folgendes ableiten: Nur das Zusammenspiel üblicher Berechnungsmethoden gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wie Bodenwert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren führt zu einer belastbaren Wertermittlung. Eine gründliche Ankaufsprüfung für die Immobilie ist notwendig, um diese Methoden sinnvoll anwenden zu können. Dies gilt sowohl in rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Hinsicht. Die Ergebnisse der Berechnungsmethoden lassen sich nur mittels dieser Prüfkategorien aussagekräftig untermauern. Für Banken bedeutet das Urteil allerdings trotzdem keine völlige Entbindung von jeder Sorgfaltspflicht. Gemäß § 505c Nr.1 BGB muss die Bank besonders bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit im Rahmen von Verbraucherdarlehnsverträgen zuverlässige Standards bei der Immobilienbewertung zugrunde legen. Gemäß § 4 BelWertV erfolgt diese nach allen erwähnten Verfahren der Bewertung.

SHARE IT:

Comments are closed.