Verstößt ein Doppelmakler gegen seine Prüfungspflichten einem Kaufinteressenten gegenüber, indem er für die Vermarktung nachteilige unrichtige Informationen übermittelt, so liegt darin auch eine Verletzung des Maklervertrags dem Verkäufer gegenüber. Diesen Beschluss fasste der Bundesgerichtshof am 10.11.2016 unter Az. I ZR 235/15.
Fallbeispiel zum Urteil
Ein Makler wurde vom Eigentümer eines Doppelhauses mit Grundstück mit einem qualifizierten Alleinauftrag beauftragt, den Verkauf in die Wege zu leiten. Der Verkaufspreis sollte 1.650.000 Euro betragen. Nach mehrfacher Besichtigung bot ein Interessent schließlich 1, 3 Millionen Euro für das Objekt. Der Eigentümer kündigte kurz danach den Maklervertrag. Der Interessent kaufte rund vier Monate später das Objekt. Er hatte mit dem Eigentümer direkt verhandelt und akzeptierte für die beiden Doppelhauhälften einen Gesamtpreis von 1,6 Millionen Euro. Daraufhin verlangte der Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision. Der Eigentümer jedoch machte den Makler für den verzögerten Entschluss des Käufers zum Kaufvertragsabschluss sowie dadurch verursachte Zwischenfinanzierungskosten verantwortlich. Das niedrigere Angebot des Interessenten wäre deshalb abgegeben worden, weil der Makler für die kleinere Haushälfte eine erzielbare Miete, die um ein Drittel zu niedrig angesetzt war, angegeben. Zudem hätte der Makler fälschlich mitgeteilt, dass Rohrleitungen nicht erneuert worden seien.
Folgen des Urteils
Der Makler klagte auf Provision und hatte Erfolg. Die Klageerwiderung des Eigentümers auf Schadenersatz wurde abgewiesen, da der Anspruch unschlüssig vorgetragen worden sei. Der Bundesgerichtshof vertrat die Meinung, das OLG Köln habe den schlüssigen Vortrag des Eigentümers nicht berücksichtigt. Es hätten Beweise erhoben werden müssen (Urteil vom 5. November 2015, Az. 24 U 96/15). Hinsichtlich der Klageerwiderung des Eigentümers hat die Nichtzulassungsbeschwerde daher Erfolg. Das OLG hat nun nach der Zurückweisung zu prüfen, ob eine Pflichtverletzung von Seiten des Maklers vorliegt. Es bleibt zu klären, ob unsichere oder unzutreffende Informationen nicht offengelegt oder erteilt wurden.
Fazit des Urteils
Der Makler ist nicht nur verpflichtet, den Auftraggeber umfassend über alles aufzuklären, was zur Schadensabwendung unerlässlich ist, sondern auch über alle ihm bekannten Umstände, welche beim Vertragsabschluss Bedeutung erlangen könnten. Diese Verpflichtung gilt für einen Makler, der als Doppelmakler für beide Vertragsparteien tätig ist, natürlich für beide Seiten. Wenn der Makler Objekteigenschaften oder sonstige Informationen erteilt bzw. behauptet, ohne die Angaben geprüft und erforderliche Grundlagen geschaffen zu haben, so verletzt der Makler ganz klar seine Pflichten. Ist eine hinreichende Informationsgrundlage nicht gegeben, so muss der Makler auch dies offenlegen, da er sonst pflichtwidrig unbestätigte Angaben macht. Zudem verletzt der Makler den Maklervertrag mit dem Verkäufer, wenn er dem Interessenten unrichtige oder für die Vermarktung abträgliche Informationen ohne Überprüfung übermittelt. Wer als Doppelmakler tätig wird, hat entsprechend nicht nur den Provisionsvorteil, da er von beiden Vertragsparteien eine solche verlangen kann, sondern auch den Nachteil, seine maklervertraglichen Sorgfaltspflichten beiden Seiten gegenüber erfüllen zu müssen.