Wer eine Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarf ausspricht, kann nicht davon ausgehen, dass ein Geschäftsbedarf automatisch als Eigenbedarf anerkannt wird. Dies geht aus dem Urteil Az. VIII ZR 45/16 vom 29.03.2017, welches der BGH fällte, hervor.

Fallbeispiel zum Urteil

Der Ehemann der Klägerin betreibt in einem Berliner Wohnhaus ein Beratungsunternehmen. Im gleichen Haus befindet sich eine Mietwohnung, deren Mietverhältnis die Klägerin wegen Eigenbedarf aufkündigt, um in der Wohnung ein Aktenlager einrichten zu können. Gegen den in der Wohnung  seit 40 Jahren ansässigen Mieter wurde Räumungsklage eingereicht, die sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht scheiterte. Zwar hielten die Gerichte grundsätzlich die Kündigung wegen Eigenbedarfs für gerechtfertigt, der Umnutzung allerdings stünden die neuen Berliner Vorschriften zur Zweckentfremdung entgegen. Im Ergebnis hält der Bundesgerichtshof diese Einschätzung für richtig. Allerdings scheitert die Kündigung laut Ansicht des BGH schon daran, dass derartige Fälle keinen typischen „Eigenbedarf“ mehr darstellen dürfen.

Folgen des Urteils

Eine Generalklausel macht gemäß dem ersten Absatz des § 573 BGB eine einzelfallabhängige Betrachtung der Belange für die Kündigung eines Mietvertrages für Wohnraum notwendig. In Absatz 2 dieser Norm zeigen sich andere Regelbeispiele, bei denen die Abwägung bereits typisiert vom Gesetzgeber vorgenommen wurde. Bei den dort erwähnten Eigenbedarfskündigungen überwiegen die wirtschaftlichen Verwertungsinteressen des Vermieters. Allerdings müssen nachvollziehbare Gründe vorgetragen werden. Bei einer Verwertungskündigung sieht es anders aus, denn hier steht nur ausnahmsweise das wirtschaftliche Interesse des Vermieters im Vordergrund. Die Rechtsprechung hat bislang Fälle des sogenannten Geschäfts- oder Berufsbedarfs als typische Unterfälle des Eigenbedarfs eingestuft und eine entsprechende Kündigung akzeptiert, sofern der Vermieter den Entschluss zur Nutzung ernsthaft nachweisen konnte. Mit dem nun gefällten Urteil des BGH wird diese Sichtweise beendet. Diese Fälle werden nun in die Vorgaben des ersten Absatzes eingeordnet, so dass eine umfangreiche Einzelfallprüfung notwendig wird. Je nach konkreter Geschäftsbedarfsgestaltung wird die Beurteilung zwischen Eigenbedarf und Verwertungskündigung pendeln. Soll die Wohnung vom Vermieter sowohl bewohnt als auch geschäftlich genutzt werden, so wird er sich im Regelfall durchsetzen können. Soll die Wohnung allerdings ausschließlich gewerblich genutzt werden, so hat eine Kündigung eher weniger Chancen auf Erfolg, solange dem Vermieter kein entscheidender Nachteil erwächst.

Fazit zum Urteil

Vermieter können nach wie vor Mietwohnungen kündigen, wenn sie selbst darin einer beruflichen oder geschäftlichen Tätigkeit nachgehen wollen. Die Erfordernisse an die Kündigungsbegründung im Kündigungsschreiben steigen aber in jedem Fall. Der kündigende Vermieter kann eigentlich nur sicher sein, die Kündigung durchzubekommen, wenn er nachweisen kann, dass die Wohnung zu seinem Lebensmittelpunkt werden soll und die Nutzung der Mietwohnung für seine konkrete Lebensgestaltung erforderlich ist. Die Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen sowie eigene gesundheitliche Einschränkungen können als Argumente des Vermieters vorgetragen werden.