§ Urteil: Baubetreuung aus Gefälligkeit – Architekt haftet trotzdem

Leistungen, die ein Architekt erbringt, um dem Bauherrn eine Gefälligkeit zu erweisen, sprechen den Architekten nicht von der Haftung frei, sofern der Bauherr auf den Willen zur Rechtsbindung schließen darf. So entschied am 13.07.2016 der BGH (Az. VII ZR 29/14) und wies NZB zurück.

Fallbeispiel zum Urteil

Mit dem Architekten wurde vom Bauherrn ein Baubetreuungsvertrag für eine Gebäudesanierung geschlossen. Unter anderem umfasst der Vertragsgegenstand die „fachtechnische Betreuung des Gebäudes einschließlich Qualitätskontrolle“ als Architekten-Leistung. Dafür wurde ein vergleichsweise geringes Honorar von rund 50.000 Euro sowie eine Vergütung für jeden Baustellenbesuch von 2.000 Euro vereinbart. Der Bauherr beauftragte anschließend einen Generalübernehmer für einen Pauschalbetrag von rund 2,5 Millionen Euro. Der Architekt führte zunächst einige Baustellenbesuche durch. Trotzdem wurde das Gebäude mangelhaft errichtet. Der Bauherr verlangt in Folge vom Architekten Schadenersatz für die aufgetretenen Mängel. Mit Erfolg!

Folgen des Urteils

Das Gericht stellte klar, dass der Architekt gemäß Baubetreuungsvertrag verpflichtet war, die Bauausführung zu überwachen und die Entstehung von Mängeln zu verhindern. Genau so müsse der Wortlaut „Beauftragung mit fachtechnischer Betreuung“ verstanden werden. Der Architekt würde selbst dann haften, wenn er nicht hierzu verpflichtet gewesen wäre und nur aus Gefälligkeit gehandelt habe. Der Bauherr durfte davon ausgehen, dass die Leistung des Architekten verbindlich erbracht würde. Aus der wirtschaftlichen Bedeutung der Leistung ergab sich für den Bauherrn ein entsprechender Wille zur Rechtsbindung des Architekten. Er durfte sich also darauf verlassen, dass seine Interessen vom Architekten wahrgenommen würden. Es ging zudem um erhebliche, wirtschaftliche Interessen des Bauherrn, da der Generalunternehmer eine erhebliche Vergütung erhielt. Der Architekt war darüber informiert. Zudem hatte der Architekt Baustellentermine wahrgenommen. Grundsätzlich müsse der Architekt für Leistungen, die er faktisch ausführt, einstehen, selbst, wenn kein Auftrag bestünde. Daher ist der Architekt für die Mängel an dem Bauwerk schadensersatzpflichtig.

Fazit zum Urteil

Architekten, die eine Qualitätskontrolle übernehmen, haften wie bei der Objektüberwachung in vollem Umfang, selbst bei vereinbarten Honoraren in geringerer Höhe. Eine Einschränkung des geschuldeten Leistungsumfangs oder eine Haftungsbeschränkung lassen sich aus der Höhe des Honorars nicht ableiten. Die Haftung kann vom Architekten nur begrenzt werden, wenn dies mit dem Bauherrn klar vereinbart wird. Ansonsten haftet der Architekt für den beschriebenen Erfolg mit der Übernahme der Sanierung des Objekts. Der Architekt kann allerdings versuchen, den Generalunternehmer aufgrund der Gesamtschuld in Regress zu nehmen. Diese Gesamtschuld führt zwischen den Beteiligten zu einer Haftungsaufteilung, die allerdings häufig aus wirtschaftlichen Gründen, da Generalunternehmer selten einen Versicherer involviert haben.

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