Mietvertrag

Jeder der in eine neue Wohnung zieht oder eine Gewerbeimmobilie zur Nutzung anmietet, benötigt einen Mietvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter detailliert geregelt werden sollten. Um alle Fallstricke des Mietrechts zu umgehen, sollten Vermieter und Mieter sich genau an die gesetzlichen Vorgaben halten.

Dem Vermieter sind mit dem Mietrecht enge Grenzen für die Gestaltung des Mietvertrages gesetzt. Da die entsprechende Gesetzgebung regelmäßig durch aktuelle Gerichtsurteile des Bundesgerichtshofs ergänzt werden, sollte für einen präzisen Mietvertrag immer ein aktuelles Vertragsformular, welches Mietrechtsexperten überarbeitet haben, verwendet werden. Dabei ist darauf zu achten, dass sich der vorgefertigte Mietvertrag auf die Art der zu vermietenden Immobilie wie Einfamilienhaus oder Wohnung bezieht.

Mit Zusatzklauseln und Änderungen am Vertragsinhalt sollten Vermieter und Mieter vorsichtig umgehen. Sollten solche Veränderungen mit geltendem Recht nicht konformgehen, so hat der Mietvertrag im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht keinen Bestand. Insbesondere für Vermieter ergeben sich häufig Nachteile im Konfliktfall.

In einem ordentlichen Mietvertrag müssen folgende Gesichtspunkte berücksichtigt werden:

  • Daten eines Hauptmieters sowie aller volljährigen Personen, die in die Wohnung einziehen
  • die vereinbarte Art und Höhe der Miete wie Teilinklusivmiete inklusive bestimmter Betriebskosten, Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlung oder Warmmiete inklusive aller Nebenkosten
  • eine vom Vermieter verlangte Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten zur finanziellen Sicherheit und deren Höhe
  • Betriebskostenumlage für alle Kosten des Objekts sowie der gängige Umlageschlüssel und Verfahren

Eine Unterform des Mietvertrags ist der Zeitmietvertrag. Bei dieser Art des Mietvertrages werden Immobilien nur für einen befristeten Zeitraum angemietet. Im Vertrag muss die Befristung und eine entsprechende Befristung festgehalten werden. Zum vereinbarten Zeitpunkt endet das Mietverhältnis ohne zusätzliche Kündigung.

Langfristige Mietverträge können mit einem Kündigungsrechtsausschluss versehen werden. Mit einer entsprechenden Vereinbarung können Vermieter und Mieter für eine bestimmte Zeit, die maximal 5 Jahre umfassen darf, auf das persönliche Kündigungsrecht verzichten. In Mietvertragsformularen sind spezielle Klauseln dafür vorgesehen.

Bestimmte Regelungen im Mietvertrag regeln den zulässigen Gebrauch der vermieteten Räume. Eine gewerbliche Nutzung kann bei Wohnraum beispielsweise grundsätzlich untersagt sein.

Regeln für das Zusammenleben in einem Miethaus werden in der Hausordnung geregelt, die für alle Mieter gleichermaßen gilt. Damit die Hausordnung offizielle Gültigkeit erhält, muss diese als Anhang dem Mietvertrag beigefügt sein.

In einem vorgefertigten Mietvertragsvordruck ist in der Regel eine Kleinreparaturklausel angegeben. Diese sollte in keinem Fall geändert oder ergänzt werden, damit sie nicht rechtsunwirksam wird. Entsprechend einer solchen Klausel müssen Mieter Kosten für kleinere Reparaturen bis zu einer maximalen Höhe von 100 Euro je Reparatur selbst übernehmen. Es muss ebenfalls festgelegt werden, für welche Ausstattungsteile des Mietobjekts die Klausel gilt.

Grundsätzlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich und muss die Kosten dafür tragen. Im Mietvertrag kann allerdings eine Sonderklausel aufgenommen werden, die bestimmte Arbeiten wie Tapezieren oder Streichen auf den Mieter überträgt.

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