Lageklassenmethode

Die „Lageklassenmethode“ gilt in der Schweiz als gebräuchliches Verfahren, um Grund und Boden zu bewerten. Nach dem Entwickler des Verfahrens, der in den 1950ern erstmals damit arbeitete, wird diese Methode auch als Naegeli-Verfahren bezeichnet. Eine aktualisierte Darstellung von Naegeli und Hungerbühler findet sich zudem im „Handbuch des Liegenschaftsschätzers“, welches 1988 in Zürich erschien. Die Lageklassenmethode stellt vielfach bei der Ermittlung des Bodenwertes von bebauten Grundstücken die Basis für steuerliche Zwecke als Steuerwert dar.

In einigen Kantonen der Schweiz werden allerdings Bodenrichtwerte zur Bewertung von Grund und Boden, die für ähnliche Grundstücke erzielte Vergleichspreise errechnet wurden, herangezogen, während die Lageklassenmethode in anderen Kantonen favorisiert wird. Auf die Lageklassenmethode greifen die Immobiliengutachter jedoch immer dann zurück, wenn Richtwerte fehlen.

Die Lageklassenmethode wird von der Annahme, die sich auf Erfahrungswerte stützt, ausgegangen, dass Liegenschaften mit gleichen Lagemerkmalen in Bezug auf Boden- und Bauwert annähernd gleiche Verhältnisse aufweisen. Bei der Lageklassenermittlung werden vor allem die Bauqualität, die Lage und die Nutzung berücksichtigt.

Durch die Bauwertermittlung und die Zuweisung einer Lageklasse für ein Grundstück kann auf den Bodenwert geschlossen werden. Im November 1994 trat die „Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern“ in Kraft. Unter anderem ist in dieser festgelegt, dass ein Bodenwert zum Gesamtanlagewert des Grundstücks, zur Nutzung und zur Lageklasse in einem angemessenen Verhältnis stehen muss.

Als maßgebender Landbedarf wird zunächst entsprechend der Bauvorschriften für das Gebäude die notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern ermittelt. Der Landbedarf wird in Raumeinheiten, welche durch ein spezielles, eigenes Verfahren ermittelt werden, angegeben. Bestimmte Werte wie Nutzungsintensität, Verkehrsrelation und Wohnsituation werden den wertbildenden Grundstücksmerkmalen zugeordnet.

Durch die Addition der Merkmalszahlen wird eine provisorische Lageklassenzahl bestimmt. Die Summe kann falls erforderlich durch Steigerungs- und Reduktionsfaktoren angepasst werden. Allerdings muss eine solche Korrektur innerhalb bestimmter Grenzwerte erfolgen.

Zu den Steigerungsfaktoren zählen unter anderem attraktive Wohnlagen und hohe Passantenfrequenz. Zu den Reduktionsfaktoren hingegen zählen Emmissionsbelastungen sowie ungünstige Grundstücksformen.

Jeder Lageklasse wird ein sich auf den Gebäudeneuwert beziehender Prozentsatz zugeordnet, welcher mit dem Neuwert multipliziert wird, um den maßgeblichen Landbedarf für den Bodenwert zu ermitteln. Im Regelfall stimmt die tatsächliche Bodenfläche natürlich nicht mit dem maßgeblichen Landbedarf überein. Daher müssen auch Werte für Mehrflächen ermittelt werden. Mehrflächen werden wie folgt unterschieden:

  • Bei einer baulichen Nutzung abgetrennte Mehrflächen, die dem Bauplatz zugeführt werden können
  • Mehrflächen, die keine Bebauung erlauben sich aber im Gebäudeumfeld befinden
  • Nicht bewertbare Mehrflächen wie unkultiviertes Land, Gewässer oder Verkehrsflächen, die von anderen Grundstücken genutzt werden

Die für Steuerzwecke zu erstellenden Bewertungen für Mehrflächen basieren auf eigenen Regelwerken.

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