Jahresabrechnung bei Wohnungseigentum

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Objektes gehört die Aufstellung tatsächlicher Ausgaben und Einnahmen zu den wichtigsten Verwaltungsaufgaben. Gesetzlich ist eine detailgenaue Abrechnung vorgeschrieben. Diese muss vom Verwalter jeweils zum Abschluss eines Kalenderjahres erstellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt zwar zur Jahresabrechnung keine inhaltlichen und formalen Vorgaben, trotzdem müssen in der Abrechnung einige wesentliche Grundinhalte natürlich enthalten sein.

Eine korrekte Jahresabrechnung muss alle tatsächlich getätigten Ein- und Auszahlungen des jeweiligen Kalenderjahres umfassen. Rechnungsabgrenzungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gehören grundsätzlich nicht in die Jahresabrechnung. Zudem stellt die Abrechnung weder eine Gewinn- und Verlustrechnung noch eine Bilanz dar.

Für jeden einzelnen Wohnungseigentümer muss die Jahresabrechnung eine Einzelabrechnung beinhalten, ebenso wie eine Gesamtabrechnung für alle Wohneinheiten. Die Verteilung von Ausgaben und Einnahmen muss nach einem gesetzlich vorgegebenen oder einem vereinbarten Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohneinheiten bzw. Eigentümer umgelegt werden. Rücklagesummen für die Instandhaltung sind in die Abrechnung aufzunehmen. Alle noch nicht geleistete Zahlungen durch den Eigentümer müssen als sonstige Kosten aufgeführt werden.

Sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung müssen grundsätzlich übersichtlich, vollständig und für jeden Eigentümer nachvollziehbar dargestellt werden. Um einen direkten Vergleich zwischen veranschlagten und tatsächlichen Zahlen zu erleichtern, sollte die Gliederung der Einzelpositionen in der Abrechnung dem Wirtschaftsplan angepasst werden.

Neben der Jahresabrechnung muss in einer Vermögensübersicht das Verwaltungsvermögen aus Forderungen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen für Instandhaltungen ausgewiesen werden. Zum Beginn und zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres bzw. eines vereinbarten Abrechnungszeitraums müssen zudem die Kontostände aller geführten Konten der Wohneigentümergemeinschaft angegeben werden. Eine Beschlussfassung wird über die Einzel- und Gesamtabrechnungen erstellt, um eine rechtswirksame Zahlungsverpflichtung begründen zu können.

Sollte eine Jahresabrechnung fehlerhaft sein oder beispielsweise einen verkehrten Verteilungsschlüssel enthalten und wurde trotzdem mehrheitlich beschlossen, so kann diese nur vor Gericht angefochten werden. Automatisch ist eine solche, fehlerbehaftete Abrechnung nicht unwirksam, sondern nur anfechtbar. Ohne Anfechtung bleibt eine fehlerhafte Abrechnung entsprechend dem Mehrheitsbeschluss wirksam und verpflichtet die Eigentümer zur Zahlung von Fehlbeträgen aus einer zu niedrigen Vorauszahlung.

Eine Prüfung der Jahresabrechnung soll gemäß § 29 Abs. 3 WEG durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft einen solchen gewählt hat. Jeder Wohnungseigentümer hat ungeachtet der durch den Verwaltungsbeirat durchgeführten Abrechnungsprüfung das Recht, die Unterlagen der Abrechnung einzusehen. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft berührt dieses Recht nicht.

Die vorsätzliche Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage einer Abrechnung rechtfertigt die vorzeitige Abberufung und Freistellung des Verwalters. Die Abberufung tritt mit Hinweis auf diesen gewichtigen Grund mit sofortiger Wirkung in Kraft.