Berechnung des umbauten Raumes – Kubatur für die Immobilie

Ein Maß für die Kubatur von Gebäuden stellt die Quadratmeterzahl der Berechnung des umbauten Raumes dar. Dieser Begriff kam 1950 auf und wurde in der DIN277 definiert. Diese Normierung ist heute eigentlich überholt und entsprechend ungültig. Die Maßeinheit wurde durch den BRI (Brutto-Rauminhalt) ersetzt. Trotzdem wird der Begriff des umbauten Raums von vielen Immobiliensachverständigen auch heute noch häufig eingesetzt.

Bei älteren Immobilien wurden früher keine Berechnungen zum umbauten Raum erstellt oder die Aufzeichnungen der Berechnungen sind mit der Zeit abhanden gekommen. Wer eine solche Immobilie von einer Bank finanzieren lassen möchte, der wird häufig aufgefordert eine Berechnung des umbauten Raumes vorzulegen. Damit soll insbesondere die Werthaltigkeit der Immobilie überprüft werden, um die Finanzierung abzusichern. Immobiliensachverständige können im Bedarfsfall mit extrem genauen Lasermessgeräten ein Aufmaß gleich vor Ort vornehmen, so dass die Basis für die spätere Berechnung des umbauten Raums gelegt ist.

Berechnung des umbauten Raums – so wird der Wert ermittelt

Grundsätzlich werden die Rohbauaußenmaße nach Länge x Höhe x Breite berechnet. Bei Immobilien mit Fertigmaßen müssen 2 % für den Verputz von allen Maßen abgezogen werden. Nach der neuen DIN 277 UK muss die Bodenplatte ab Oberkante des Kellerfußbodens als Höhenmaß berechnet werden. Bei Gebäuden, die nicht über einen Keller verfügen, wird ab der Geländeoberfläche gerechnet. Die Höhe bis zur Oberfläche der Böden wird bei nicht ausgebauten Dachgeschossen über dem obersten Vollgeschoss berechnet. Bei ausgebauten Dachgeschossen wird bis zu den umschließenden Wänden bzw. den Außenflächen plus der Decken abzüglich der Dacheindeckung gerechnet. Wenn die Geschosse über unterschiedliche Geschossgrundrisse verfügen, so müssen die einzelnen Geschosse separat berechnet werden. Obsolet der neuen DIN 277 wird nicht ausgebauter Dachraum nur zu einem Drittel angegeben. Dachgauben und Dachaufbauten bis zu 2 Quadratmeter Ansichtsfläche, Balkonplatten mit Vordach bis zu 0,5 m Ausladung, einzelne vorgelagerte Stufen, Dachüberstände, Gesimse, Wandsäulen, Wandpfeiler und normale Gründungen werden nicht gesondert berechnet. Ferner werden bei der Berechnung umbauten Raums besonders zu veranschlagende Bauteile wie Pfahlgründungen bzw. außergewöhnliche Gründungen, wasserdruckhaltende Dichtungen, Balkone mit Terrassenbrüstungen, Balkonplatten und Vordächer, Freitreppen, freistehende Schornsteine, Gruben und Kanäle werden ebenfalls nicht berücksichtigt.

Soll der Brutto-Rauminhalt in die Quadratmeterangabe des umbauten Raums umgerechnet werden, müssen alle nicht in voller Höhe umschlossenen oder nicht überdeckten Bereiche abgezogen werden. Von nicht ausgebauten Dachgeschossen müssen 2/3 aller nicht ausgebauten Teile abgezogen werden.

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