Abflussprinzip bei Mietnebenkosten

Im Einzelnen werden die gesetzlichen Vorschriften, die bezeichnen wie eine Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis zu erfolgen hat, in den §§ 556 ff. BGB, der Heizkosten- und Betriebskostenverordnung geregelt. Jedoch kommt es gelegentlich zu Rechtsstreitigkeiten. Insbesondere, wenn der Vermieter die verbrauchsabhängigen Nebenkosten im Abrechnungszeitraum nach dem so genannten Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip abrechnet oder stattdessen die tatsächlichen dem Vermieter während dieses Zeitraums nach dem Abflussprinzip in Rechnung gestellten Kosten abgerechnet werden. Gegebenenfalls können dabei auch Kosten für einen im vorherigen Abrechnungszeitraum aufgetretenen Verbrauch berücksichtigt werden.

Ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2008 stellte fest, dass Vermietern durchaus erlaubt ist, nach dem Abflussprinzip abzurechnen. Einem Vermieter, der nicht nur die für 2004 beim Verbrauch von Abwasser und Kaltwasser entstandenen Kosten abrechnete, sondern auch Kosten aus 2003, die der Versorger erst in 2004 berechnete, wurde im verhandelten Fall selbiges zugestanden. Für einen Vermieter sei es ein unzumutbarer Aufwand die auf einzelne Kalenderjahre entfallenden, aus abweichenden Abrechnungszeiträumen resultierenden Beträge aus den Versorgungsrechnungen herauszurechnen. (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008).

Jedoch hat der Bundesgerichtshof im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung entschieden, dass eine Anwendung des Abflussprinzips zu verneinen ist. Der Vermieter in diesem speziellen Fall hatte lediglich die Abschläge, die der Energieversorger veranlagt hatte, dem Mieter in Rechnung gestellt. Dies hielt der BGH für unzulässig, da gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung die in eine Abrechnung einzusetzenden Betriebskosten einer zentralen Heizungsanlage, insbesondere aber die Verbrauchskosten in Sachen Brennstoff, nur nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden dürften. Entsprechend dem Leistungsprinzip dürften also nur die Kosten, welche die tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe beziffern, abgerechnet werden, jedoch nicht berechnete Abschläge, die auf Basis des Vorjahresverbrauchs errechnet werden. Zugleich stellte der BGH klar, dass der Mieter aufgrund eines solchen Fehlers nicht berechtigt ist, die Heizkostenforderung gemäß § 12 Heizkostenverordnung, welcher eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung als fehlerhaft feststellt, zu kürzen. (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11).