§ Urteil: Maklerprovision für Vorkaufsberechtigte – statt zu hoher eher keine Maklerprovision

§ Urteil: Maklerprovision für Vorkaufsberechtigte – statt zu hoher eher keine Maklerprovision

Der BGH stellte mit Urteil Az. I ZR 5/15 vom 12. Mai 2016 fest, dass ein Vorkaufsberechtigter, der mit einem Makler eine unüblich hohe Provision vereinbart hat, abweichend vom Grundsatz bei der Ausübung des Vorkaufsrechts diese nicht zahlen muss. Auch eine reduzierte Provision, die dem üblichen Maß entspricht, wird nicht fällig.

Fallbeispiel zum Urteil

Mit einem Grundstückserben vereinbarte eine Maklerin die Vermittlung eines Kaufinteressenten für dessen Anteil an dem vererbten Grundstück. Der Erbe veräußerte seinen Erbteil an dem Grundstück durch die Vermittlung der Maklerin. Im Kaufvertrag wurde festgelegt, dass der Vertrag durch die Vermittlung der Maklerin zustande gekommen sei und der Käufer sich verpflichte, entsprechend ein Maklerhonorar für den Verkauf und die wirtschaftliche Aufbereitung zu entrichten. Des Weiteren enthielt der Vertragsentwurf die Bestimmung, dass auch im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts das Maklerhonorar verdient sei und der Vorkaufsberechtigte zahlen müsste. 9,62 % des Netto-Kaufpreises waren als Honorar vorgesehen. Das Vorkaufsrecht wurde vom Vorkaufsberechtigten ausgeübt. Jedoch wurde das Maklerhonorar nicht gezahlt, woraufhin die Maklerin auf Provisionszahlung klagte. Die erhobene Klage hatte keinen Erfolg.

Folgen des Urteils

In der Revision hatte die Klägerin ebenfalls das Nachsehen. Nach Auffassung des BGH gehören Kaufvertragsbestimmungen die Verteilung von Maklerkosten betreffend, die sich nicht im üblichen Rahmen bewegen, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag. Somit können sich keine Verpflichtungen für den Vorkaufsberechtigten ergeben. Eine Überschreitung des üblichen Provisionsmaßes sei auch nicht, durch eine besondere Beratung durch die klagende Maklerin die Besonderheiten eines Erbteilkaufvertrags, die Kommunikationsführung mit dem Verkäufer oder die Kontaktherstellung zu einer Rechtsanwältin zu rechtfertigen. Im Rahmen der typischen Leistungen, die eine Maklerin zu erbringen hat, fallen diese Tätigkeiten sowieso an. Zudem fehle eine gesetzliche Regelung, die eine Herabsetzung der Provisionsansprüche auf ein übliches Maß rechtfertige. Eine solche Regelung bestehe nur für die Vermittlung von Dienstverträgen, woraus sich ein abschließender Ausnahmecharakter ergebe. Das Rechtsgeschäft sei allerdings auch nicht als in seiner Gesamtheit als nichtig anzusehen, da die unüblich hohe Maklerprovision kein Bestandteil des Kaufvertrages wäre. Zu den Regelungen bei Verstößen gegen preisrechtliche Gesetze bestehe entsprechend keine Ähnlichkeit.

Fazit dieses Urteils

Mit diesem Urteil setzt sich die Beschneidung der Makler in ihrer Berufsausübung fort. Jeder Makler sollte prüfen, ob für die konkrete Vermittlung Leistungen, die einen erhöhten Provisionsanspruch aufgrund der über das übliche Maß hinausgehenden Initiativen rechtfertigen würden, notwendig sind. Bei der Vorkaufsrechtausübung droht ansonsten der Verlust des gesamten Provisionsanspruchs. Der BGH verhindert mit seiner Entscheidung letztendlich, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch unüblich hohe Provisionsabsprachen behindert werden könnte.

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