Makler

Makler sind Gewerbetreibende, die sich als Handels- oder Zivilmakler mit der Vermittlung von Verträgen beschäftigen. Handelsmakler sind für die Vermittlung von im Handelsverkehr üblichen Verträgen und Gegenständen wie Versicherungen, Waren, Wertpapieren, Güterbeförderungen oder Schiffsmieten befasst. Zivilmakler hingegen betreuen Verträge wie Miet- oder Kaufverträge, die Darlehen, Grundstücke oder Immobilien betreffen. Während das HGB in den §§ 93 – 104 das Recht für Handelsmakler regelt, beziehen sich die rechtlichen Regelungen für Zivilmakler auf die §§ 652 – 654 des BGB.

Anders als Handelsmakler erwerben Zivilmakler einen Provisionsanspruch, sofern es aufgrund der Vermittlung in einer Vertragsangelegenheit auch zu einem Vertragsabschluss kommt. Als Voraussetzungen für den Provisionsanspruch eines Maklers müssen ein Provisionsversprechen von Seiten des Auftraggebers, ein Nachweis über die Vertragsvermittlung oder die Maklertätigkeit, ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Vertragsabschluss und Maklertätigkeit und das Zustandekommen des Miet- bzw. Kaufvertrags erfüllt sein.

Der Provisionsanspruch eines Vermittlungsmaklers kann auch bestehen, wenn der Vertragsabschluss den ursprünglichen Vorgaben nicht in vollem Umfang entspricht. Allerdings muss die Abweichung auf der Vermittlungstätigkeit des Maklers beruhen.

Für den Makler besteht aufgrund des zivilen Maklerrechts keine Verpflichtung die Tätigkeit für den Auftraggeber anzunehmen. Auf der anderen Seite ist auch der Auftraggeber nicht verpflichtet, eine erbrachte Maklerleistung anzuerkennen, was zur Folge hat, dass ein erteilter Auftrag jederzeit widerrufen werden kann. Zudem können Auftraggeber einen anderen Makler zusätzlich beauftragen oder die Angebotsbedingungen verändern. Der Makler kann entsprechend seinen Zeitaufwand sowie seine kosten schwer kalkulieren. Daher bestehen die meisten Makler auf Alleinaufträge zur Ausklammerung anderer Vereinbarungen.

Der Makler hat auch die Möglichkeit, für beide Vertragsparteien gleichzeitig tätig zu sein. Allerdings muss er in solchen Fällen eine neutrale Position einnehmen. Auf den Provisionsanspruch würde sich eine Verletzung dieser Neutralitätspflicht negativ auswirken. Die Maklerpositionierung kann zu verschiedenen wirtschaftlichen Ergebnissen führen. Wenn ein Makler nur einer Partei zur Seite steht, ist die Erfolgsquote in der Regel höher einzustufen als bei einem neutralen Vermittler. Der Makler wird schließlich durch die Neutralitätspflicht in seinen Aktivitäten gehemmt.

Problematisch wird es, wenn Makler und Auftraggeber rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verbunden sind. Wenn z. B. ein Bauträger an einer Maklerfirma, die Bauträgerobjekte veräußern soll, beteiligt ist, so entfällt der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer. Allerdings kann von Seiten des Bauträgers eine Provisionszahlung erfolgen.

Nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) ist für Personen, die das Gewerbe eine Immobilien-, Wohnraum- oder Gewerberaumaklers ausüben möchten, eine Erlaubnis erforderlich. In der GewO wird die erlaubnispflichtige Tätigkeit als eine Vermittlungstätigkeit im Rahmen von Kauf- und Mietverträgen, gewerbliche Räume, Grundstücke, Wohnräume, grundstücksgleiche Rechte und Darlehen betreffend, definiert.

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