Machbarkeitsstudie  bzw. Machbarkeitsanalyse

Im allgemeinen Projekt-Management haben die Begriffe Machbarkeitsanalyse und Machbarkeitsstudie ihren festen Platz. Diese Maßnahme ist für die Risikominimierung bei Projekten zwingend notwendig.

Die Zielsetzung der immobilienwirtschaftlichen Machbarkeitsanalyse oder Machbarkeitsstudie liegt in der Überprüfung eines Projektes auf seine wirtschaftliche, technische und rechtliche Umsetzbarkeit und sollte Grundlage jeder Projektentwicklung sein. Bei einem Immobilienprojekt spielen die Eintragungen im Grundbuch, die Lage des Grundstückes, die baurechtliche Situation, die Verkehrswertermittlung, die privatrechtliche Situation und die vorhandenen baulichen Anlagen eine große Rolle.

In der Machbarkeitsanalyse oder Machbarkeitsstudie sollen unterschiedliche Faktoren sondiert werden, die für das Gelingen eines Projektes ausschlaggebend sind. Die Machbarkeitsanalyse bzw. Machbarkeitsstudie unterteilt sich in 5 Teilbereiche:

  • Standortanalyse
  • Marktanalyse
  • Mitbewerberanalyse
  • Nutzer- und Investorenbedarfsanalyse
  • Wirtschaftlichkeitsanalyse.

Die Wirtschaftlichkeitsanalyse stellt den wichtigsten Bereich dar. Häufig erfolgte entweder bereits in einer vorangegangenen Phase ein Projektabbruch oder aber das Projekt scheitert an der Wirtschaftlichkeit. Im Rahmen der Machbarkeitsanalyse bzw. Machbarkeitsstudie bezieht sich die Mitbewerberanalyse in erster Linie auf die Konkurrenzsituation und den Standort sowie dessen Umfeld.

Ein Projekt sollte erst alle Stufen der Machbarkeitsanalyse bzw. Machbarkeitsstudie erfolgreich durchlaufen haben, bevor ein tatsächlicher Start des Projektes in Erwägung gezogen wird. Viele Immobilienunternehmen verzichten allerdings auf eine Machbarkeitsanalyse bzw. Machbarkeitsstudie. „Aus dem Bauch heraus“ zu entscheiden, birgt allerdings viele Risiken. So kann es zu enormen, finanziellen Folgen kommen, die häufig erst in der Vermarktungszeit, wenn die Immobilie bereits gebaut ist, erkannt werden.

Natürlich nimmt eine Machbarkeitsanalyse bzw. Machbarkeitsstudie Zeit und Aufwand in Anspruch, weshalb sich viele Unternehmen dagegen entscheiden. Die Entscheidung über ein Projekt wird lieber aus „dem Bauch heraus gemacht“.  Jedoch ist sie als Risikofrüherkennungsmaßnahme unumgänglich. Die Machbarkeitsanalyse sollte daher routinemäßig und institutionalisiert durchgeführt werden. Je häufiger die Routine durchlaufen wird, desto weniger Zeit beanspruchen die einzelnen Analysen in der Zukunft und desto professioneller werden die Ergebnisse, da Erfahrungswerte gewonnen wurden.

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