Bauabnahme

Bauabnahme

In den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer wird im öffentlich-rechtlichen Bereich durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Abnahme von Bauwerken geregelt. Die Bauordnungsämter sind in der Regel für die Bauabnahme verantwortlich. Die Bauaufsichtsämter können nach freiem Ermessen bei Verstößen gegen die Bauordnung oder inhaltlichen Abweichungen von der Baugenehmigung eine Beseitigungsverfügung oder Nutzungsuntersagung aussprechen.

In der Vergangenheit wurden die entsprechenden Vorschriften allerdings zunehmend gelockert. Durch Bauaufsichtsbehörden vorgenommene behördliche Bauabnahmen traten immer mehr hinter eigenverantwortlichen Bauabnahmeermächtigungen an Architekten und Bauingenieure zurück. In Hessen und Baden-Württemberg handelt es sich bei der Bauabnahme z. B. um ein Kenntnisgabeverfahren.

Teilweise müssen allerdings bestimmte Teilleistungen oder Teilbereiche von behördlich ermächtigten oder behördlich bestellten Experten durchgeführt werden. In vielen Bundesländern fallen Brandschutzeinrichtungen sowie neu erstellte oder erneuerte Abgas- und Feuerungsanlagen, die von einem bestellten Schornsteinfeger vor der ersten Inbetriebnahme abgenommen werden müssen, darunter.  Bei neu errichteten Schornsteinen ist eine Rohbauabnahme, bei der der Schornstein durch andere Bauteile noch nicht verkleidet oder verdeckt wurde, nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Sinnvoll ist eine Rohbauabnahme aber trotzdem. Schließlich können so Fehler, die bei der Endabnahme entdeckt werden, häufig vermieden werden. Solche lassen sich in der Regel nur sehr kostenintensiv wieder beheben. Die Pflicht zur Rohbauabnahme, die ein Schornsteinfeger durchführen muss, wird teilweise durch Fachunternehmererklärungen ausführender Handwerksbetriebe ersetzt.

Werkvertragliche Bauabnahme

Gemäß der werkvertraglichen Leistungspflicht hat der Auftraggeber bzw. Bauunternehmer, dem Auftraggeber die Bauleistung bzw. das Bauwerk in der vereinbarten Beschaffenheit und ohne jegliche Sachmängel zu übergeben. Möglichst sollte die Bauabnahme mit Unterstützung eines Immobiliensachverständigen durchgeführt werden. Diese Abnahme erfolgt grundsätzlich zwischen dem Bauherrn bzw. Erwerber der Immobilie und dem Bauunternehmer bzw. Bauträger zum vereinbarten Termin. Alle Mängel bzw. Baumängel, die noch beseitigt werden müssen, listet der Bauherr im Abnahmeprotokoll auf. Die Wirksamkeit einer Abnahme ist ein Protokoll allerdings nicht zwingend, da die Abnahme dem Auftraggeber gegenüber nur eine Erklärung darüber darstellt, dass im Wesentlichen alle Werkleistungen vertragsgerecht erbracht wurden. In das Abnahmeprotokoll aufgenommene Mängel werden nicht automatisch als Abnahmeverweigerung gewertet, da für die Abnahme die Leistung nur im Wesentlichen vertragsgerecht sein muss.

Die vom Bauherren in Auftrag gegebene Abnahme von Bauleistungen ist eine Verpflichtung des Auftraggebers. Eine Verweigerung der Bauabnahme ist nicht zulässig, sofern die Bauleistung nur unwesentliche Mängel aufweist. Als wesentliche Mängel werden Mängel, die eine Einschränkung der technischen Funktionen des Bauwerks nach sich ziehen, eingestuft. Selten fallen reine optische Mängel in diese Kategorie. Allerdings berechtigt auch die Anhäufung geringfügiger Mängel zur Verweigerung der Bauabnahme.

Eine „fiktive Abnahme“ gemäß § 12 Abs. 5 VOB/B 2012 ist im Rahmen der VOB ebenfalls möglich. Die Bauabnahme gilt in Fällen, in denen seit der Fertigstellung und schriftlichen Mitteilung darüber 12 Werktage verstrichen sind und eine Bauabnahme von keiner der Parteien offiziell verlangt wurde. Ebenso gilt die Abnahme als erfolgt, wenn sie nicht verlangt wurde, nichts Abweichendes vereinbart wurde und der Beginn der Nutzung des Gebäudes länger als 6 Werktage zurückliegt. Bei der fiktiven Abnahme wird eine Abnahmereife nicht vorausgesetzt, wodurch die Angelegenheit strittig ist. Experten vertreten die Meinung, dass eine fiktive Abnahme an einer Bauleistung mit wesentlichen Mängeln scheitern müsste.

Der Bauherr muss bei einer fiktiven Abnahme spätestens bis zum Vorbehaltseintritt wegen Vertragsstrafen oder bekannter Mängel geltend machen. Das BGB kennt mit dieser Regelung in § 640 ebenfalls eine Variante der fiktiven Abnahme.

Zudem gibt es auch die Form der stillschweigenden Abnahme, die neben der förmlichen innerhalb von 12 Werktagen erfolgen kann. Wenn der Bauherr durch eine vorbehaltlose Bezahlung der Schlussrechnung oder durch Ingebrauchnahme des Gebäudes ein schlüssiges Verhalten an den Tag legt, gilt der Bau als stillschweigend abgenommen.

Für den Bauherrn ergeben sich aus der Bauabnahme wichtige rechtliche Konsequenzen. Auch die Gewährleistungsfrist beginnt, ab dem Abnahmezeitpunkt zu laufen. Mit der Abnahme wird die Zahlung der vereinbarten Vergütung, die den Anspruch des Bauunternehmers darstellt, fällig. Die Beweislast kehrt sich um, wenn Schäden, die später auftreten, vom Bauherrn als „Baumängel“ belegt werden sollen. Es ist also Sache des Bauunternehmers zum Termin der Abnahme zu beweisen, dass die Bauleistung mangelfrei ausgeführt ist. Die Gefahr geht mit der Bauabnahme komplett auf den Bauherrn über.

Nach der Bauabnahme tritt für den Bauherrn entsprechend für den Untergang des Bauwerks oder die Verschlechterung des Bauzustands die Selbstverantwortung in Kraft.

Auf Kosten des Bauunternehmers kann eine Neuherstellung so nicht mehr verlangt werden. Die Sachlage in der Zeit bevor die Bauabnahme erfolgt sieht anders aus. Denn bei der Abnahme muss der Bauunternehmer ein vollständiges, mängelfreies und vertragsgerechtes Bauwerk abliefern. Der Bauunternehmer muss entsprechend Arbeiten zur Mängelbeseitigung, auch wenn kein Verschulden seinerseits vorliegt, nochmals auf eigene Kosten ausführen. Vereinbarte Vertragsstrafen, die im Verzugsfall zu zahlen sind, müssen im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden, um den Anspruch zu sichern.

Ein Abnahmeprotokoll, welches ein Bauherr „unter Vorbehalt“ unterzeichnet, berechtigt den Bauherrn trotzdem nicht, die Bauleistung nicht zu bezahlen. Gewährleistungsansprüche aus Baumängeln werden durch den Vorbehalt allerdings gesichert. Der Rechtswirksamkeit der Abnahme steht der Vorbehalt nicht entgegen. Die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch den Bauherrn bestätigt auch im Falle eines Vorbehaltes, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht wurde (Urteil des OLG Hamm vom 30.10.2007, Az. 21 U 34/07).

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