Kappungsgrenze

In unterschiedlichen Bereichen werden sogenannte Kappungsgrenzen vorgegeben. In der Regel sollen Veränderungen von wiederkehrenden Zahlungen vor einer maßlosen Erhöhung aber teilweise auch vor Unterschreitungen begrenzt werden. Bestimmte Kappungsgrenzen spielen beispielsweise bei der Budgetierung von öffentlichen Haushalten wie bei Universitäten oder Krankenhäusern eine Rolle. In der Immobilienwirtschaft gelten Kappungsgrenzen in zwei Bereichen – bei der Miete und in der Bauplanung.

Kappungsgrenze im Mietrecht

Im Mietrecht bezeichnet die Kappungsgrenze die Obergrenze, bis zu welcher bei preisgebundenen Wohnungen durch den Vermieter die bisherige Miete angehoben und an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden darf. Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB liegt seit 2001 die Kappungsgrenze bei 20 %. Mieten dürfen innerhalb von 3 Jahren entsprechend um maximal 20 % erhöht werden, selbst wenn so die ortsübliche Vergleichsmiete noch lange nicht erreicht wurde.

2013 wurde den Landesregierungen innerhalb der Mietsrechtsreform zugestanden, in Sachen Mietwohnungen Gebiete mit Versorgungsgefährdung zu deklarieren und per Verordnung festzulegen. In solchen Gebieten kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 % absenken. Eine Erhebung zum Wohnungsmangelgebiet ist jedoch auf fünf Jahre begrenzt. Über Mieterhöhungen bei freien Vereinbarungen wie bei Gewerbemietverträgen ist ebenfalls, die Kappungsgrenze zu beachten.

In Berlin gilt seit Mai 2013 die Kappungsgrenzen-Verordnung, die für das gesamte Stadtgebiet innerhalb von drei Jahren eine maximale Mieterhöhung mit einer Kappungsgrenze von maximal 15 % festlegt. Allerdings musste sich zunächst das Landgericht Berlin mit der Wirksamkeit dieser Verordnung beschäftigen. Das Landgericht bestätigte mit Urteil vom 03.07.2014 die Wirksamkeit der Verordnung. Allerdings wurde eine Revision beim Bundesgerichtshof als zulässig erklärt.

Der Bundesgerichtshof entschied am 04.11.2015, dass die Wirksamkeit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung bestätigt werden müsse. Die Argumentation der Klagevertretung, dass ein Wohnungsmangel nicht in allen Stadtteilen vorherrsche und so die Verordnung sich nicht auf das gesamte Stadtgebiet beziehen dürfe, überzeugte die Richter nicht. Eine Beschränkung auf bestimmte Gemeindeteile schreibe der die Grundlage für die Berliner Verordnung bildende § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht zwingend vor, erklärten die Richter des BGH.

Kappungsgrenze im Bauplanungsrecht

Bei einer festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) darf die zulässige Grundfläche bei der Errichtung von Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten und ähnlichem bis zu 50 % überschritten werden. Jedoch kann bei einer entsprechend hohen Ausgangs-GRZ diese Überschreitungsmöglichkeit durch 0,8 als Obergrenze der GRZ “gekappt” werden. Über diese 0,8 hinaus, darf der Boden nicht mit baulichen Anlagen bedeckt werden. İm Bebauungsplan kann eine abweichende GRZ festgesetzt werden. Im Einzelfall sind Ausnahmen möglich, sofern nur geringe Auswirkungen auf die natürliche Bodenfunktion durch die Überschreitung befürchtet werden muss oder eine Grenzeinhaltung zu einer Erschwerung der zweckentsprechenden Nutzung des Grundstücks führen würde (§ 19 BauNVO).

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