Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer

Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer

Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer

Der Anlass zur Erbschaftssteuerreform 2009 war die gegen das Gleichheitsgebot verstoßende, ungerechte Bewertung von Vermögensgegenständen, wie das Bundesverfassungsgericht feststellte. Mit der Reform sollte erreicht werden, dass Schenkungs- und Erbschaftsgegenstände eine Bewertung erhalten, die dem „gemeinen Wert“ bzw. Verkehrswert recht nahe kommt. Besonders für Immobilien ändern sich die Marktpreise jedoch ständig und können von Region zu Region sehr unterschiedlich ausfallen. Daher musste ein Berechnungsverfahren geschaffen werden, welches für alle Immobilienarten geeignet sein sollte.  Grundsätzlich muss zunächst zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden werden.

Als unbebaute Grundstücke werden solche bezeichnet, auf denen sich keine Gebäude in nutzbarem Zustand befinden. Als benutzbar gilt ein Gebäude sobald es bezugsfertig ist. Befindet sich ein Gebäude auf dem Grundstück, welches aufgrund von Baumängeln vorübergehend unbewohnbar geworden ist, so handelt es sich trotzdem um ein bebautes Grundstück.

Ein Grundstück gilt allerdings auch mit einem Gebäude als unbebaut, sofern dieses Gebäude derartig zerstört oder verfallen ist, dass eine Nutzung auf Dauer ausscheidet. Die Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken orientiert sich sowohl an der Grundstücksfläche als auch an den festgesetzten Bodenrichtwerten, die gemäß § 179 Abs.1 BewG und § 196 BauGB von örtlichen Gutachterausschüssen herausgegeben werden. Für ein Gebiet, in dem die gleichen Nutzungs- und Lageverhältnisse pro Quadratmeter vorliegen, werden diese Durchschnittswerte ermittelt. Liegt kein Bodenrichtwert des Gutachterausschusses vor, so wird auf Basis vergleichbarer Flächen ein Richtwert errechnet.

Die Gebäudeart ist bei bebauten Grundstücken ausschlaggebend für die Wahl des Bewertungsverfahrens. Das Vergleichswertverfahren ist in der Regel bei Wohneigentum, Teileigentum und Ein- sowie Zweifamilienhäusern maßgeblich. Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die ein üblicher Mietzins auf dem regionalen Grundstücksmarkt ermitteln lässt, werden mittels Ertragswertverfahren bewertet. Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Wohn- und Teileigentum wiederum kommt das Sachwertverfahren zum Tragen, wenn keine Vergleichswerte vorliegen. Dies gilt auch für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die kein ortsüblicher Mietzins festgestellt werden kann. Ebenfalls nach dem Sachwertverfahren werden sonstige bebaute Grundstücke bewertet. Gemäß § 198 Bewertungsgesetz kann der Steuerpflichtige auch vorbringen, dass der „gemeine Wert“ der Immobilie niedriger liegt, als der mit den erläuterten Verfahren ermittelte Wert. Dazu muss allerdings in der Regel ein Gutachten eingeholt werden.

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