Abberufung

Die Wohnungseigentümer können einen Verwalter jederzeit durch einen mehrheitlichen Beschluss abberufen. Dies gilt auch, wenn eine Bestellung des Verwalters auf unbestimmte Zeit vorliegt. Bei Erstbestellung wird der Verwalter in der Regel maximal auf drei Jahre, bei Wiederbestellung auf fünf Jahre bestellt. Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG genügt eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung für den Abberufungsbeschluss. Abweichende Vereinbarungen und Einschränkungen, die den Abberufungsbeschluss von der Zustimmung Dritter abhängig machen oder zur Entkräftung der Beschlussfassung dienen, sind unzulässig.

Die Abberufung kann allerdings gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach Vereinbarung beschränkt werden, sofern es sich um eine Vereinbarung über die wichtigen Gründe handelt. Nach vorherrschender Auffassung kann eine solche Beschränkung auch im Rahmen eines Beschlusses zur Bestellung. Diese muss aber mehrheitlich im zu beschließenden Verwaltungsvertrag vermerkt und geregelt werden.

Als wichtiger Grund für die Rechtfertigung kann im Allgemeinen bei einer vorzeitigen Abberufung die Störung des Vertrauensverhältnisses von Verwalter und Eigentümergemeinschaft sein. Von einer solchen Störung ist im Regelfall auszugehen, wenn die vom Verwalter vertraglich erwarteten Pflichten nur unzureichend oder nicht erfüllt wurden.

Mehrfach verspätete Einberufungen der Wohnungseigentümerversammlung oder gar die Nichteinberufung einer solchen zählen dazu. Als wichtiger Grund für eine fristlose Verwalterabberufung stellen die Nichtvorlage bzw. wiederholte Vorlage von unvollständigen oder falschen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie sonstige Pflichtverletzungen wie die Nichtdurchführung von Beschlüssen.  Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt ein wichtiger Grund zur Abberufung vor , sofern die Beschlusssammlung durch den Verwalter nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde.

Kommt trotz Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft über die Abberufung nicht zustande, kann gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG jeder einzelne Eigentümer auf einer richterlichen Abberufung des Verwalters zur Wahrung seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung bestehen. Allerdings muss zunächst eine Abberufung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft fehlgeschlagen sein.

Wird ein Mehrheitsbeschluss dadurch verhindert, dass der Verwalter ein ihm per Vollmacht übertragenes oder eigenes Stimmrecht zur Abwendung seiner Abberufung rechtsmissbräuchlich nutzt, so ist ein solcher Negativbeschluss anfechtbar. Das Gericht kann unter Berücksichtigung gewichtiger Gründe die Abberufung anordnen. Die erfolgreiche Abberufung aus wichtigem Grund zieht in der Regel die gleichzeitige außerordentliche Kündigung und Aufhebung des Verwaltungsvertrags nach sich.

Ohne gesonderten Abberufungsbeschluss endet die Verwalteramtszeit gemäß dem jeweiligen Bestellungsbeschluss. Im Zweifel gilt der im Bestellungsbeschluss festgelegte Zeitraum.