§ Urteil: Baugenehmigung für Shop-in-Shop-Umbauten notwendig

§ Urteil: Baugenehmigung für Shop-in-Shop-Umbauten notwendig

Soll in Form eines Shop-in-Shop-Konzeptes beispielsweise ein Lebensmittelgeschäft aufgeteilt werden, so ist aufgrund der baulichen Veränderungen eine neue Baugenehmigung erforderlich. So entschied das VG Schleswig-Holstein mit Urteil Az. 2 A 161/15 am 26.04.2017.

Fallbeispiel zum Urteil

Die Klägerin besitzt ein Grundstück, welches mit einem 3.000 Quadratmeter umfassenden Einkaufsmarkt bebaut ist. Dieser Markt sollte nach dem Shop-in-Shop-Prinzip geteilt werden, um in einem abgetrennten Teil einen Drogeriemarkt entstehen zu lassen. Im Hauptantrag hatte die Klägerin beantragt, den Umbau von einer Baugenehmigungspflicht zu befreien, da im bestehenden Sortiment des Einkaufsmarkts bereits ein Sortiment an Drogeriewaren vorhanden sei, welches ausgelagert werden solle. Ein Antrag auf die Erteilung einer Baugenehmigung für den Umbau wurde hilfsweise gestellt, da von dem Vorhaben gemäß §34 Abs. 3 BauGB auf die zentralen Versorgungsbereiche keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten seien. Die Baugenehmigung wurde von der Gemeinde aufgrund des vorliegenden Einzelhandelskonzepts, welches Drogeriewaren als einen Warenbereich zugehörig betrachtete, der nur im Innenstadtbereich angesiedelt werden solle, nicht erteilt. Die Gemeinde vertrat den Standpunkt, dass schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich eintreten würden.

Folgen des Urteils

Das VG stellte klar, dass ein Shop-im-Shop einer Baugenehmigung bedürfe, da nicht nur ein bestehender Betrieb umstrukturiert, sondern auch bauliche Veränderungen an der Anlage vorgenommen werden müssten. Zugleich legte das Gericht Kriterien für die Beurteilung von schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche fest. Entscheidend seien bei großen Einzelhandelsunternehmen das Verhältnis der Verkaufsfläche für das Vorhaben zu den im Versorgungsbereich vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche, die Entfernung zwischen der geplanten Verkaufsfläche und dem Innenstadtkern sowie die voraussichtliche Umsatzverteilung. Dass sich das Vorhaben schädlich auswirken würde, konnte die Gemeinde nicht hinreichend belegen, da diese selbst vom Einzelhandelskonzept abweichend Drogeriemärkte außerhalb des Innenstadtbereichs genehmigt hatte. Im Hilfsantrag wurde der Klage daher stattgegeben.

Fazit zum Urteil

Das Urteil ist insofern praxisrelevant, als sich das VG in der Frage der Baugenehmigungspflicht für Shop-in-Shop-Vorhaben abschließend äußerte. Es wurde auch klar gestellt, dass nur dann schädliche Auswirkungen auf ein vorhandenes Einzelhandelskonzept angenommen werden können, wenn vergleichbare Märkte außerhalb des Innenstadtbereichs nicht vorhanden sind. Daher müssen Gebietskörperschaften ein klares Konzept vorweisen, in dem Gemeindegebiete ausgewiesen sind, in denen eine Ansiedlung von Drogeriemärkte nicht erwünscht ist und so die Ansiedlung tatsächlich auf den Innenstadtkern beschränkt würde. Gleichzeitig zeigt das Urteil, dass häufig eine Chance auf eine positive Entscheidung besteht, wenn sich große Einzelhandelsketten um Drogeriemärkte erweitern möchten. Im Hinblick auf die Zunahme von Shop-in-Shop-Konzepten stellt das Urteil eine wichtige Entscheidung dar.

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