Unterlagen

Objektspezifische Unterlagen Ihrer Immobilie

Eine zuverlässige Bewertung einer Immobilie erfordert neben einer Besichtigung vor Ort auch die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und Dokumente. Die zu prüfenden Unterlagen sind in ihrem Umfang je nach Objekt unterschiedlich. Grundsätzlich muss zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden. Wenn der Gutachter für Immobilien ein Objekt bewerten soll, so müssen ihm sowohl obligatorische als auch ergänzende Unterlagen zur Verfügung stehen. An dieser Stelle sollen die Unterlagen sowie ihre Bedeutung für den Gutachter für Immobilien näher erläutert werden. Folgende Unterlagen sind für die Bewertung Ihrer Immobilie ausschlaggebend:

Obligatorische Objektunterlagen

bei unbebauten Grundstücken

Grundbuchauszug

Die Eigentumsverhältnisse, auf dem Grundstück liegende Lasten und Rechte, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen, werden schriftlich in einem Grundbuch erfasst. Durchfahrtsrechte, Geh- und Wegerechte, Durchgangsrechte, Belastungen sowie die Größe des betreffenden Grundstücks sind im Grundbuch ebenfalls aufgeführt. Die Führung der Grundbücher obliegt den Amtsgerichten der jeweiligen Bezirke, welche Grundbuchämter unterhalten.
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Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Nur wenn ein Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, darf ein Bauvorhaben durchgeführt werden. Beispielsweise muss ein Bauwerk so errichtet werden, dass alle erforderlichen Grenzabstände eingehalten werden. Zudem müssen alle notwendigen Einstellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Hat ein Grundstück keine ausreichende Größe oder hat eine ungünstige Form, so genügt es nicht, dass der Bauherr die Erlaubnis der Nachbarn zum Unterschreiten des Grenzabstandes oder dem Abstellen des PKWs auf dem Nachbargrundstück einholt und nachweist. Schließlich müsste eine derartige Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks auf Dauer gewährleistet sein.
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Flurkarte / Lageplan

Einen Bestandteil des Bauantrages stellt gemäß der Bauordnung in Deutschland der Lageplan eines Grundstückes bzw. einer Immobilie dar. Dieser Lageplan setzt sich aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil zusammen.

Schriftlicher Lageplan

Im schriftlichen Teil wird das Baugrundstück beschrieben. Zudem werden Nachbargrundstücke, Baulasten und der Bauherr aufgeführt. Des Weiteren müssen weitere Angaben zum Bauvorhaben, zur Grundflächen-, Baumassen- und Geschossflächenzahl im schriftlichen Lageplan verzeichnet sein.
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zusätzlich bei bebauten Grundstücken

Bauzeichnung – notwendig für die Beantragung der Baugenehmigung

In der Bauplanung handelt es sich bei der Bauzeichnung um eine technische Zeichnung. Alle statischen Informationen eines Bauvorhabens müssen darin von den beteiligten Bauunternehmen dargestellt werden. In der Bauzeichnung werden alle räumlichen Maße und Materialien aufgezeigt, die von den Unternehmen verwendet werden müssen. Um eine Baugenehmigung beantragen zu können, muss eine Bauzeichnung beigefügt werden.

Gestalterische Voraussetzungen der Bauzeichnung

Die Bauzeichnung muss nach den Vorschriften des Bauwesens ausgerichtet werden. Die Planformate müssen den vorhandenen Normen entsprechen und auch die Nutzung diverser Linientypen vorgegeben.

Gemäß § 4 BauPrüfVO muss eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100 erstellt werden. Die Bauzeichnung muss alle Angaben wie Ansichten, Grundrisse, Schnitte und Bemaßungen enthalten, die für eine Beurteilung des Bauvorhabens notwendig sind. Diese Vorgaben müssen von den Bauzeichnern zwingend eingehalten werden…
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Baubeschreibung

Die Baubeschreibung stellt eine detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes dar. Eine Reihe inhaltlicher Details sind, neben der Wortwahl und Vollständigkeit der Baubeschreibung, einzuhalten. Neben der Art der Bauausführung werden die folgenden Kriterien in die Baubeschreibung aufgenommen:

Beschreibung des Bauvorhabens

In diesem Teil der Baubeschreibung werden alle Angaben zum Haustyp, zur Bauweise, zum Planer, zum Hersteller, zu eventuellen Ausbaustufen und, sofern vorgesehen, zu besonderen Nutzungseigenschaften (wie einer behindertengerechten Lösung mit barrierefreiem Zugang zum Haus gemäß DIN 18025) aufgelistet. Zudem müssen detaillierte Gebäudedaten zu Abmessungen, Raumhöhen, Raumanzahl, Anzahl der Vollgeschosse, Dach, Flächenangaben und Keller sowie darstellende Pläne, Angaben zum Schallschutz und zum Energiebedarf vorhanden sein. weiterlesen?

Umsatzangaben

Wenn eine Bewertung einer Immobilie erfolgen soll, so ist es wichtig die eventuell erzielbaren Umsätze einzukalkulieren. Bei vermieteten oder verpachteten Objekten benötigt der Gutachter entsprechende Unterlagen, aus denen die Einnahmen aus Miete und Pachtzins ersichtlich sind.

Bei gewerbsmäßig genutzten Immobilien sind für die Bewertung natürlich die erzielbaren Umsätze ebenfalls wichtig. Benötigt werden die Miet- bzw. Pachtverträge inklusive aller Anpassungsvereinbarungen und Modifizierungen, sofern es sich um verpachtete oder vermietete Immobilien handelt. weiterlesen?

Auslastungsangaben

Immer häufiger kaufen Privatpersonen eine Immobilie nicht mehr für die Eigennutzung, sondern als Investment. Sei es eine Ferienimmobilie oder ein Mietobjekt – immer mehr Immobilienkäufer sehen in der Immobilie vor allem eine Altersvorsorge und Renditen. Damit die Rechnung der Investition aufgeht, müssen allerdings einige Kriterien beachtet werden.

Die wichtigsten Aspekte für die Auswahl einer Immobilie sind und bleiben natürlich der richtige Standort, eine gute Lage, ein marktgerechter Preis und eine hochwertige Ausstattung. Wer allerdings eine Rendite durch Vermietung erzielen will, der sollte sich allerdings nicht durch vermeintlich günstige Angebote abseits von wirklich beliebten Lagen verlocken lassen. Denn nur wer auch Mieter finden kann, erzielt die gewünschte Rendite.  weiterlesen?

Wohnflächenberechnung

Seit dem 01.01.2004 hat die WoFIV (Wohnflächenverordnung) in Ablösung der II.BV ihre Gültigkeit. Diese Wohnflächenverordnung wird für die Berechnung von Wohnflächen in Wohnungen herangezogen. Diese Vorschriften sind in der aktuellen Form der WoFIV anwendbar…weiterlesen?

Berechnung von Nutzflächen

Der Teil der Grundfläche eines Gebäudes, dessen Bestimmung in einer zweckdienlichen Nutzung besteht, wird als Nutzfläche (NF) bezeichnet. Verkehrsflächen wie Eingänge, Treppenräume, Aufzüge oder Flure und Funktionsflächen wie technische Betriebsräume, Maschinenräume oder Heizungsräume werden nicht zur Nutzfläche gezählt. In der Norm DIN277:2005 wird geregelt, welche Nutzflächen unterschieden werden können. In Deutschland gibt es neben den Gebäudenutzflächen noch den Begriff der landwirtschaftlichen Nutzflächen (LNF). Die Summe sämtlicher Weiden, Wiesen und Ackerflächen eines landwirtschaftlichen Betriebes werden darunter verstanden….weiterlesen?

Berechnung des umbauten Raumes – Kubatur für die Immobilie

Ein Maß für die Kubatur von Gebäuden stellt die Quadratmeterzahl der Berechnung des umbauten Raumes dar. Dieser Begriff kam 1950 auf und wurde in der DIN277 definiert. Diese Normierung ist heute eigentlich überholt und entsprechend ungültig. Die Maßeinheit wurde durch den BRI (Brutto-Rauminhalt) ersetzt. Trotzdem wird der Begriff des umbauten Raums von vielen Immobiliensachverständigen auch heute noch häufig eingesetzt…weiterlesen?

Auflistung von besonderer Betriebseinrichtung

Häufig werden bauliche Anlagen mit besonderen Betriebsausstattungen ausgestattet. Um eine korrekte Bewertung einer solchen Immobilie vornehmen zu können, muss der Immobiliengutachter  eine vollständige Auflistung aller besonderen Betriebseinrichtungen in Händen halten. In eine solche Auflistung müssen beispielsweise Alarmanlagen, Schwimmbäder, Saunen, Aufzüge, Rolltreppen, Sprinkleranlagen oder Treppenlifte aufgenommen werden.

Im Allgemeinen werden diese Einrichtungen nämlich nicht in die normalen Herstellungskosten für Gebäude einbezogen. Die Kosten für die besonderen Betriebseinrichtungen müssen daher zu den Herstellungskosten des eigentlichen Gebäudes hinzugerechnet werden. weiterlesen?

Versicherungspolice der Brandversicherung

Eine der wichtigsten Versicherungen für den Immobilienbesitzer stellt die Brandversicherung dar. In Deutschland war die Brandversicherung über viele Jahrhunderte hinweg eine Pflichtversicherung und ist es teilweise auch heute noch. Die allgemeine Versicherungspflicht wurde zwar aufgehoben, doch ist die Brandversicherung ebenso wie die Gebäudeversicherung, in der die Feuerversicherung meist integriert ist, eine wichtige Absicherung.

Die Brandversicherung sichert im Schadensfall alle Schäden an einem Gebäude ab, die durch ein Feuer, eine Explosion oder einen Blitzschlag entstanden sind. Wie bei allen Versicherungen gibt es aber auch hier Schadensfälle, die ausgeschlossen sind, wie grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz. Brandstiftung, die durch eine dritte Person erfolgt, wird von der Brandversicherung ersetzt, sofern der Sachverhalt der Polizei angezeigt wird. weiterlesen?

Grenzbescheinigung

Den Nachweis über errichtete Gebäude auf bestimmten Flurstücken und Grenzbebauungen wird mit einer Grenzbescheinigung, die häufig auch als Grenzattest, Grenzinnehaltungsbescheinigung oder Ausweis für den Gebäudebestand bezeichnet wird, geführt.

Eine Grenzbescheinigung wird häufig im Rahmen der Immobilienfinanzierung von den in das Kreditgeschäft involvierten Banken, Bausparkassen oder Hypothekeninstituten vor der Auszahlung von Baukrediten gefordert, wenn zur Beurteilung der Beleihungsmöglichkeiten von Grundstücken die Auswertung der amtlichen Flurkarte nicht ausreicht. Ein eventueller Überbau auf benachbarte Flurstücke kann mit der Grenzbescheinigung ebenfalls näher dokumentiert werden. Weiterlesen?

Ergänzende Unterlagen

Kaufvertrag

Als Verkäufer möchte man beim Immobilienverkauf natürlich keine Fehler machen. Grundsätzlich muss der Kaufvertrag beim Immobilienkauf schriftlich verfasst und notariell beurkundet werden. Die Ausgestaltung des Kaufvertrags wird zwar vom Notar übernommen, trotzdem kann es nicht schaden, wenn Käufer und Verkäufer der Immobilie wissen, was zwingend in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollte und welche zusätzlichen Vereinbarungen möglich sind. weiterlesen?

Kostenvoranschlag

Ein Kostenvoranschlag stellt eine kaufmännische Vorkalkulation dar und kann mit einem rechtsverbindlichen Angebot verglichen werden. Grundsätzlich dient ein Kostenvoranschlag dazu, dem Kunden eine Vorstellung über die Kosten für einen bestimmten Auftrag zu verschaffen. Allerdings sind Kostenvoranschläge für den Kunden unverbindlich.

Vor jeder Auftragserteilung an einen Handwerker oder Bauunternehmer empfiehlt es sich grundsätzlich einen Kostenvoranschlag anzufordern. Bei größeren Beauftragungen sollten immer von mehreren Handwerkern Kostenvoranschläge eingeholt werden. Nur so ist ein Vergleich der Angebote realistisch. In der Regel dürfen für die Erstellung eines Kostenvoranschlages keine Gebühren verlangt werden, es sei denn, dass eine entsprechende Vereinbarung vorab getroffen wurde. Es kann etwas anderes gelten, wenn der Handwerker umfangreiche Planungen leisten muss und der Kunde sich auf diese bei der Beauftragung eines anderen Handwerkers stützen könnte. weiterlesen?

Mietvertrag

Jeder der in eine neue Wohnung zieht oder eine Gewerbeimmobilie zur Nutzung anmietet, benötigt einen Mietvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter detailliert geregelt werden sollten. Um alle Fallstricke des Mietrechts zu umgehen, sollten Vermieter und Mieter sich genau an die gesetzlichen Vorgaben halten.

Dem Vermieter sind mit dem Mietrecht enge Grenzen für die Gestaltung des Mietvertrages gesetzt. Da die entsprechende Gesetzgebung regelmäßig durch aktuelle Gerichtsurteile des Bundesgerichtshofs ergänzt werden, sollte für einen präzisen Mietvertrag immer ein aktuelles Vertragsformular, welches Mietrechtsexperten überarbeitet haben, verwendet werden. Dabei ist darauf zu achten, dass sich der vorgefertigte Mietvertrag auf die Art der zu vermietenden Immobilie wie Einfamilienhaus oder Wohnung bezieht. weiterlesen?

Bodengutachten / Baugrundgutachten

Immer, wenn ein Bauwerk errichtet werden sollte, ist ein Bodengutachten notwendig, um die Eignung des Baugrunds sicherzustellen. Eine Baugrunduntersuchung dient grundsätzlich der Untergrundsbeurteilung in Bezug auf die Eigenschaften als Baugrund. Baugrunduntersuchungen bilden die Grundlage für eine Prognose der zu erwartenden Wechselwirkungen zwischen Boden, geplantem Bauwerk, Nachbarbebauung und Grundwasser.

Ein qualifiziertes Bodengutachten liefert Aussagen zu…weiterlesen?

Altlastenverdachtskarte

Beim Kauf eines Grundstücks lauert so manche Gefahr auf unerfahrene Bauherren. So mancher Verkäufer verschweigt nämlich wissentlich oder auch unwissentlich, wenn auf dem vermeintlich günstigen Bauland Verunreinigungen vorhanden sind. Häufig bemerken die neuen Grundstücksbesitzer erst, wenn die Bagger mit den Erdarbeiten beginnen, dass eine aufwendige Bodensanierung notwendig wird, bevor das geplante Bauvorhaben realisiert werden kann…weiterlesen?

Baugrunduntersuchung und entsprechendes Baugrundgutachten

In Deutschland ist eine Baugrunduntersuchung keine zwingende Vorschrift. Von Immobiliensachverständigen wird eine solche Untersuchung als einer der ersten Bauplanungsschritte immer empfohlen. Die Ergebnisse einer Bauuntersuchung sind ausschlaggebend, wenn es darum geht, herauszufinden, ob auf einem Grundstück die geplante Art von Gebäude gebaut werden kann. Wenn dies der Fall ist, ergeben sich die notwendigen Bedingungen ebenfalls aus dem Baugrundgutachten, welches …weiterlesen?

Bescheide über Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Grundsätzlich ist für die Klarstellung der Eigentumsverhältnisse einer Immobilie wichtig. Dazu trägt auch ein Erbschaftsteuer- oder Schenkungssteuerbescheid bei. Denn wer diese Steuern zahlen muss, in dessen Besitz geht auch die Immobilie zunächst einmal über.

Die Erbschaftssteuer entsteht immer dann, wenn ein Immobilienbesitzer verstirbt. Es kann natürlich aufschiebende Bedingungen für die Fälligkeit der Erbschaftssteuer geben. Soll ein Minderjähriger erst erben, wenn er volljährig geworden ist, so wird auch die Steuerschuld erst zu diesem Zeitpunkt eintreten.weiterlesen?

Standortanalyse

Die unterschiedlichen Faktoren, die die Qualität der Lage und des Standortes bestimmen, werden in einer Standortanalyse betrachtet. Die Standortanalyse gibt also Aufschluss über die Qualität des Immobilienstandorts. Grundsätzlich kann zwischen weichen Faktoren und harten Faktoren unterschieden. Weiche Faktoren stellen Geschäftsadresse, Wohnqualität, Freizeitqualität und Image dar. Zu den harten Faktoren zählen Erschließung, Infrastruktur, Bevölkerungsmix, Branchenmix und Topographie.

Mit Hilfe der Standortanalyse sollen möglichst objektive Fakten über die derzeitige und zukünftige Qualität des Standorts und der Lage getroffen werden. So ergibt sich zudem die Grundlage für eine Wahl zwischen verschiedenen möglichen Standorten. Zudem darf die Frage des Baurechts natürlich nicht vernachlässigt werden. Statistische Analyseverfahren und Geoinformationen helfen dabei relevante Standortfaktoren näher zu betrachten. Weiterlesen?

Ältere Wertermittlungsunterlagen

Die aktuelle Ermittlung des Verkehrswerts stellt natürlich das Ergebnis einer sorgfältigen Objekterfassung dar. Ältere Wertermittlungsunterlagen können Aufschluss über grundsätzliche Faktoren, welche sich in der Regel nicht verändern geben. Schließlich geht es bei der Bewertung einer Immobilie nicht nur um den aktuellen Zustand der Bausubstanz und der äußeren Ausstattungsmerkmale, sondern auch um eigentumsrechtliche Verhältnisse, nachbarschaftsrechtliche Beschränkungen, öffentlich-rechtliche Bestimmungen, Lagefaktoren, Altlastenverdachtsmomente und vieles mehr. Viele dieser Faktoren sind unveränderlich und können aus älteren Wertermittlungsunterlagen abgeleitet werden. Weiterlesen?

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