§ Urteil: Baurecht – für Gesamtbauwerk keine längere Gewährleistung
Eine Mängelrüge lässt sich auf die Verlängerung der Gewährleistungszeiträume nicht übertragen. Die Mängelrüge bezieht sich grundsätzlich auf den jeweils zugrunde liegenden Fehler der jeweiligen Mangelerscheinung. Dies stellte das OLG Düsseldorf am 05.11.2013 im Urteil Az. 23 U 27/13 fest. Der BGH wies dieses Urteil allerdings im Urteil Az. VII ZR 331/13, NZB vom 15.06.2016 wieder zurück.
Fallbeispiel zu diesem Urteil
Der Fall, den die Gerichte zu klären hatten, betraf den Bau eines Einfamilienhauses. Bei diesem Gebäude trat innerhalb der Gewährleistungsfrist von 5 Jahren im Keller ein Feuchtigkeitsschaden auf. Die Käuferin des Einfamilienhauses reichte Klage ein. Nach der Mängelrüge führte die beklagte Baufirma 2003 eine umfangreiche Sanierung an diversen Gebäudestellen durch, um die Schadensursache zu beseitigen. 2005 rügte die Klägerin weitere Mängel wie die Schüsselung des Parketts an, für die die Klägerin die fehlerhafte Abdichtung der Außenwand als Ursache vermutete. Dass die Außenwandabdichtung nicht fachgerecht ausgeführt wurde, bestätigte ein Immobiliengutachter. Der Unterbau des Parketts hingegen war komplett trocken. Zudem war die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen. Trotzdem besserte die Baufirma die Außenwandabdichtung kurzerhand nach. Die Klägerin allerdings forderte mit ihrer Klage zudem zirka 110.000 Euro für die Parkettreparatur und argumentierte mit Feuchtigkeitsmängeln im gesamten Gebäude.
Urteilsbegründung
Der Fall ging beim OLG in die Berufung und wurde überwiegend zurückgewiesen. Die Symptomtheorie habe zwar Gültigkeit, so dass der Besteller nicht die Ursache, sondern die Erscheinung des Mangels bezeichnen müsse. Jedoch war die Ursache für die Feuchteschäden am Gebäude, die 2003 auftraten, fachgerecht behoben worden. Neue Schäden könnten daher nicht auf dieselbe Ursache bezogen werden. Für die neuen Mängel war entsprechend die Gewährleistungsfrist abgelaufen. Über deren Ursache wäre die Baufirma nicht verpflichtet, die Käuferin in Kenntnis zu setzen. Diese Pflicht obliege einzig dem Architekten des Bauherrn, nicht aber dem Werksunternehmer. Das Gericht lehnte ein Organisationsverschulden durch die Baufirma ab. Die Feuchtigkeitsschäden könnten nicht ohne weiteres auf eine unzureichende Überwachung durch die Baufirma während des Gebäudebaus zurückgeführt werden. Vielmehr könne die Ursache, auch in einem Planungsfehler des Architekten zu suchen sein.
Folgen des Urteils
Die Verjährung beginnt gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B bei Mängeln, die während der Gewährleistungsfrist geltend gemacht und vom Bauunternehmer nachgebessert bzw. anerkannt werden, neu zu laufen. Jedoch betrifft dies nur Schäden, die einer ganz konkreten Mängelursache zugeordnet werden können und auf dieser beruhen. Die Gewährleistung verlängert sich in keinem Fall für das gesamte Bauwerk. Wenn der Kunde nach Ablauf der regulären Gewährleistungsfrist neue Schäden entdeckt, besteht grundsätzlich kein Anspruch mehr auf Gewährleistung. Dies gilt auch, wenn die Schadensursache vermeintlich auf die gleiche Ursache (in diesem Fall Feuchtigkeit) zurückgeführt werden könnte. Einzig arglistige Täuschung durch den Bauunternehmer führe zu einer verlängerten Gewährleistung, was allerdings schwer nachweisbar ist. Arglistiges Handeln liegt bereits dann vor, wenn der Bauunternehmer nicht in der Lage ist die Schadensursache zu benennen. Nur in extremen Ausnahmefällen weist ein schwerer Schaden am Gebäude auf eine unzureichende Überwachung der Bauarbeiten durch den Bauunternehmer hin.